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香港房地产三次“熊市”，其间银行、股市兴衰史 【透过历史，感知未来】 （来源：网上文章） 从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊 市”。我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。房地产行 业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等 国家地区都更为显著。 第一次“熊市”：1965-1968 年 从1954 年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。一方面是中国内地迁移过去的 居民剧增，也带去相当多的资金。香港60 年代初期，人口就增加到300 万。而伴随的是工 业经济的腾飞，1956-1966 年，香港制造业工厂数量从2944 家增加到了8941 家。财富的积 累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导 致了香港战后房地产市场的繁荣。期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较 佳的商铺在1954 年一年，房价就翻了1 倍。 而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960 年的接近2000 多家，其中有一定规模的也有 400 家之多。不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。例如当时房地产行 业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退 出或走向衰亡。 繁荣之后就必然是调整，到 60 年代初期，市场已经暗藏杀机。这就是 60 年代初期香港爆 发 的银行危机。起源是1961 年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤 血病逝。为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964 年银行条例》，首次真 正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。其中最主要的包括针对股本的要求（每家 银行必须有500 万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本 加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。 港英政府的想法很好，但结果却是致命的。因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后 ，积累的问题反而全部暴露出来。例如廖创兴银行在1960 年的存款总额为1.09 亿港币，但 在房地产上的投资和贷款就高达8200 万，加上家族同时又有经营房地产，其内部的关联交 易频繁。在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等等必要 的行业监管条件下。香港银行，特别是华资银行的经营毫无稳健性可言，危机一触即发。 1965 年1 月香港，明德银号被迫申请破产，然后是广东信托商业银行爆发挤兑潮。挤兑风 潮席卷全港，在缺乏存款保护背景下，加上英资政府的“不作为”，使得老百姓惊慌失措 。恒生、广安、道亨、永隆等诸多华资银行被挤兑。后来在香港政府宣布英镑暂时为法定 货币，并且从伦敦大举运送纸钞到港，同时限制储户取款的金额等举措下，暂时平息。不 过不久，又爆发更大规模的挤兑浪潮。经营了30 多年的本地最大的华资银行——恒生银行 被大举挤兑，一个月就失去了存款的1/6，提款的人群，从银行总部一直排到了香港会所 。最终不得不以极其低廉的价格向汇丰出售股权宣布结束。这场规模浩大的银行风波，最 终只有汇丰、渣打等少数外资银行获益。其中汇丰银行获益最大，一举吞并恒生等本地华 资银行，几乎垄断了香港银行行业（市场占有率超过40% ）。而华资银行从此走向衰落， 也仅有永隆、道亨等少数存活较久。 在银行危机收缩信贷后，引发房地产危机。冒进的房地产商因此遭遇资金周转的危机。 1965 年香港地价、楼价、租金都开始大幅度下跌。普通住宅及高档住宅价格在一年多时间 跌去50%，商业及工业地产价格跌幅更大。在1966 年的短暂喘息后，1967 年又遭遇香港爆 发“反英抗暴”运动，港英政府出动军警镇压群众，左派受国内文革影响，反抗英国政府 管辖的活动此起彼伏。香港政局不稳，大批外资人员撤离，中资的中产阶级也纷纷移民。 在风雨飘摇中，房地产市场再度恶化。1967 年港英政府卖地收入仅有1962 年的18.7%。 在危机背后，是新兴力量的崛起，李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤等后来的地产大亨们 正是在危机中看到香港未来的希望，大举在低迷时期逆势吸纳廉价地皮物业。这是一次财 富的重大转移。 尽管香港在1967 年又一次修订了《1964 年银行条例》，但并没有解决香港银行的监管问题 。例如香港作为一个特殊的管辖区，没有自己的中央银行。汇丰、渣打银行一度作为发钞 行，汇丰甚至常常扮演“准中央银行”的最后支付者角色。这些问题，为80 年代的又一次 大规模银行风波埋下了隐患。 值得一提的是，香港恒生指数（追溯到 1960 年）从 60 年代初期的90 多点