上海某城市综合体项目规划及经济测算.docVIP

上海某城市综合体项目规划及经济测算 该项目位于浦西，是世贸集团投资的一个城市综合体，由商业（含地下空间）、住宅、写字楼、酒店四个部分组成。项目规划基本指标，占地面积：49934㎡，容积率：4.26，地上可建面积：212719㎡，地下可建面积：140000㎡（其中地下商业73000㎡）。各部分建筑面积见下表： 功能名称 建筑面积（㎡） 商业（含地下73000㎡） 145000 住宅（地上计算容积率面积） 46857 写字楼（地上计算容积率面积） 40500 酒店（地上计算容积率面积） 52000 合计 284357 各物业类型的开发建设成本和费率根据上海市建筑造价规范和上海市有关规定来进行估算，各物业类型的售价和出租价根据临近区域或价值相似的区域市场上当前销售价格来确定。 开发成本的设定见下表： 类别 建筑面积 楼面地价（元/㎡） 项目造价（元/㎡） 其他费用（元/㎡） 单位成本（元/㎡） 总成本 (万元) 商业 145000 10500 5000 3300 18800 176000 写字楼 40500 6000 5500 3300 14800 59940 酒店 52000 6000 8000 3300 17300 89960 住宅 46857 6000 3000 3000 12000 56228 合计 382128 （注：楼面地价按现行土地价格估算，其他费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等） 商业的经济测算 租金的确定是通过对梅龙镇广场、淮海路时代广场、港汇广场三个广场的租金水平，在通过算术平均法求得如下，B2（楼下2层）：2.5元/天/㎡，B1（楼下1层）：4.0元/天/㎡，F1（楼上1层）：18.3元/天/㎡，F2:9.7元/天/㎡，F3:6.8元/天/㎡，F4:5.3元/天/㎡. 建筑面积：145000平方米 开发成本：176000万元 年租金收入：24137.8万元 年营运成本：24137.8*30％=7241.3万元 年收益：24137.8-7241.4=16896.5万元 投资回收期：10.4年 各楼层具体情况： 楼层 出租面积（㎡） 租金水平（元/天/㎡） 年租金收入（万元/年） B2 14100 2.5 1286.6 B1 17600 4.0 2569.6 F1 15100 18.3 10086.0 F2 18400 9.7 6514.5 F3 13350 6.8 3313.5 F4 1900 5.3 367.6 总计 80450 24137.8 酒店的经济测算 酒店租金的确定和出租率根据上海市前一年四星级酒店的租金和出租率来确定。 修正系数 出租率、房价 本项目出租率 1.0 72.22％ 本项目酒店平均房价 1.2 704.17元/套 建筑面积：52000平方米 造价成本：89960万元 客房数： 500套 客房出租率：72.22％ 平均房价：704.17元/套 年租金：500*704.17*72.22％*365=9280.1万元 年运营成本：9281.1*42.45％=3939.8万元 年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元 投资回收期：16.8年 写字楼和住宅的经济测算 写字楼的售价根据临近的绿地大厦、洛克双喜大厦以及价值相近的海银大厦、晶采世纪大厦的平均售价，在用算术平均法算出为27725元/平方米。 住宅的售价根据临近的畅园、东方剑桥、东方雅苑、嘉里华庭四个楼盘的平均售价，在用算术平均法算出为：24356元/平方米。 面积（㎡） 开发成本（元/㎡） 总成本（万元） 平均售价（元/㎡） 总销售金额（万元） 写字楼 40500 14800 59940 27725 112286.3 住宅 46857 12000 56228 24356 114124.9 写字楼收益=112286.3-59940=52346万元 住宅收益=114124.9-56228=57896.9万元 （注：以上计算均为税前）