学习惯建设用地容积率的管理办法心得.docVIP

关于容积率的学习心得 1、容积率就是一把双刃剑，必须要科学制定，并且要严格的执行 （1）控制容积率是政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标和基本手段。 （2）提高容积率能够使开发商获取超额的利润。 （3）合理容积率是业主享受必要环境条件的基本保证。 （4）把握住了容积率才能遏制房地产行业的腐败。 2、容积率的弹性与度量的特性关系 （1）容积率表述的是在规化地块上允许建设的总容量（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积） 规化地块=建筑所使用的场地； 总建筑面积=地面以上部分的建筑面积总和。 （2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比，在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。 （3）容积率是相对指标，有一定弹性。 3、要坚持客观 经济 普遍 利益兼顾性的确定容积率的原则 1）容积率上限：取决于环境质量的最起码要求； 2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。 3）商业开发地块容积率下限的确定：开发总投入×利润率＝总产出－总投入 4、需要因地制宜确定容积率的要素 （1）国家和省市的法律、法规、标准、规范 （2）城市总体规划或分区规划 （3）城市的经济状况 （4）地块的实际情况 5、技术支撑下克服影响容积率制定的主要因素 （1）明确地块的使用性质； （2）明确地块的区位； （3）明确城市交通和基础设施容量； （4）明确地块空间环境条件－表现为城市设计的要求； （5）明确建造方式与形体； （6）明确地块土地出让价格； （7）明确历史环境的保护。 6、多种方案的对比以及集思广益的确定容积率的方法 （1）形体布局模拟； （2）经验归纳统计； （3）调查分析对比。 7、程序严谨的容积率制定程序 （1）下达任务；（2）熟悉总规；（3）现场踏查；（4）编制方案；（5）技术审查；（6）行政把关；（7）专家论证；（8）汇总修改；（9）上报批准 8、积极面对容积率的调整性 （1）制定程序的漏洞；（2）决策过程的偏差；（3）实施条件的变化；（4）经济利欲的膨胀 9、容积率调整的程序 （1）调整申请；（2）行政审核；（3）下达任务；（4）技术论证；（5）专家论证；（6）现场公示；（7）行政汇总；（8）重编控规；（9）上报批准； 阳光规划——科学可行——杜绝腐败 结合萍乡实际情况，我个人建议如下： 1、批复控规。建议将已有控规而未批复的区域按道路划分为几十个分区，根据实际需要分期、分批地编制批复控制性详细规划。因每个分区控规面积较小，分区控规编制时，可以做到实用和科学；可以依据科学实用的控规提详细地块的规划设计条件。从而达到《城乡规划法》的相关规定。 控规批复后，入我市“地理信息管理维护系统”，并建立规划动态维护制度，有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。 2、总体规划的深度应加强。我市总体规划修编的成果必须体现： （1）建筑高度控制 （2）地块开发强度要求。 因为它们可以从全市的整体角度明确建筑高层的分布情况、城市天际线、未来城市发展的格局等，便于指导分块控规的编制和修建性详细规划的设计要求。 3、加强设计条件的制定审查力度。容积率修改程序越来越完善，对应着设计条件的内容制定应更加合理。建议设计条件由技术科提出后，先经过小组会的审查通过，再上业务会审查通过。小组会由全体技术人员组成，可代表规划局的技术基础层，小组会成员发表意见汇总后形成小组会记录，呈报业务科审查，通过后与业务科形成会议纪要统一入档。 4、加强设计条件的修改程序执行力度。设计条件修改如不符合控规的，必须根据《城乡规划法》和《建设用地容积率管理办法》规定，先修改后批复的控规程序逻辑； 设计条件的修改符合控规要求的情况下，规划局应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家库随机抽取专家对容积率修改的必要性进行专题论证；听取征求利害关系人意见；规划局依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；批复后，规划局及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。 5、加强规划公示的力度。总体规划、控规成果及调整、修建性详规平面及调整、设计条件的调整等依法都应该进行公示。建议制定完善的公示程序，加大公示力度，提高规划的严肃性和公正性。 6、充分利用专家评审，内容应多样化。专家评审内容不应该仅包含总体规划、控规、修建性详规的成果评审，还应该增加重要地块的设计条件制定、设计条件变更，使我市重要地段的城市建设更加合理、更能符合实际。 ----结束语 1