深圳房价变动的因素分析精选.doc

深圳房价变动的因素分析 专业：经济学 姓名：孙金涛 学号： 房地产业作为基础性和先导性行业，是城市乃至国民经济的重要组成部分，其变动会对相关产业产生较大的冲击波。据研究，我国房地产对主要关联产业的总带动效应为1.416。2003 年，深圳的房地产开发投资额达410.1亿元，其中住宅开发投资额为250.2亿元，分别占GD的比重为14.2%和8.6%，房地产业已经成为支撑深圳经济发展的重要产业。 一、深圳住宅房地产价格持续高位上升 随着经济发展，近年来深圳市城镇居民人均可支配收入大幅度提高，8年间翻了一翻，房价也迅速窜升（1995年，深圳人均可支配收入为1.28万元，2004 年为2.76万元）。资料表明，从1995年以来，深圳住宅房地产实际售价均在5000元以上的高位，并且持续上升（1996年为4880元,1998年为5190元,2002年为5698元，2004年为5980元）。与此同时，对同期的实际住宅竣工和销售面积分析发现：“九五”期间，深圳住宅房地产竣工面积小于其销售面积，到2000年以后，住宅房地产竣工面积都要大于其销售面积。而恰恰是这个时期，房价以较大幅度稳步上升。住宅商品房的实际竣工和销售面积分别相当于住宅市场上的供给量和有效需求量，可以认为，新世纪以来，深圳住宅商品房市场上的供给是大于居民对住宅的有效需求的。按一般需求规律，有效需求长期少于供给，市场价格必然要下降。为探讨房价的这种经济学“悖论”，需要分析深圳房价持续上涨的深层原因。 二、导致房价上涨的原因分析 从长期来看，供求关系最终决定市场价格。但是，房地产具有异质性，房地产市场是一个交易费用较高的区域性市场。所以，在住宅房地产市场上，价格决定机制是一种市场比较法，而不是普通市场中的成本加成定价法，其最后的价格往往是同区域内房地产开发商动态博弈的结果。当然，房价上涨仍然可以从成本推动和需求拉动两方面考虑，具体从以下几个方面来分析。 开发成本上升推动了房价上涨。开发成本最大的几个部分是土地开发成本、房屋建造费用、相关配套基础设施建设费用和税费等。首先，深圳可利用的土地已经非常有限，土地已经成为最为稀缺的生产要素，政府对房地产用地实行紧缩政策，加上深圳土地一级市场渐渐开放，实行“价高者得”的市场化运作，地价必定上扬。其次，虽然深圳住宅房屋造价总体呈下降趋势（2000年深圳的住宅房屋造价成本是3295元/m2,2002年为2951元/m2，2003年为2626元/m2），但出现很多新颖别致的豪华型住宅，而经济适用型住宅供给不旺，这种住宅供给市场上的结构性变化自然也会使总体房价上涨。第三，随着人们生活水平的提高，住宅不仅仅是满足“住”的需要，人们对楼盘的相关配套基础设施，以及与社区共建配套的教育、休闲、运动、文化等设施也有更高的要求，这些也是构成开发成本的重要组成部分。总体来看，开发成本特别是其中的一些“软性成本”的上升推动了近些年房价的持续上涨。 2.房地产开发商对居民需求的乐观预期拉动了房价上涨。尽管现在住宅商品房市场上整体供给过剩，但从长期看，住宅商品房还是供不应求。所以，房地产开发商对居民需求的预期仍然是乐观的。2003年，深圳常住人口557.4万，随着国家和深圳住房制度改革的深入以及深圳的城市化战略的实施，庞大的城市人口无疑对住房有强劲而长远的需求。深圳人均GDP将近6600美元，可支配收入也超过了3100美元，有大批的高级白领和中产阶层在这个城市居住和创业，因此，房地产商开发了大量伴山、临海的精美楼盘或别墅，这种住宅供给结构引起了更广泛的住宅消费的攀比效应，最终表现为整体房价的上扬。2004年深圳的房价收入比约为5.2%，大大低于同期的上海、北京、杭州等地。相比较，房地产商认为深圳的房价还有较大的增长空间，都想方设法加大自己的利润在售价中的比例，使住宅商品房价格趋涨。 另外，国房景气指数中的商品房价格指数不断攀升等也膨胀了开发商的预期。房地产开发商在进行市场比较分析时，必然认为深圳的潜在消费需求是巨大的，并且越来越高级化，房地产商在市场出价中自然会愈来愈高。 住宅商品房的投资或投机因素是深圳房价上涨最重要的原因。住宅有消费品和投资品的双重作用。现在，人们购买住宅除了满足自己的居住消费以外，更多的可能是一直投资置业的手段。很多集团或个人利用其资金优势投机房地产市场，通过“套购”，哄抬房价者也不乏其例。2004年，深圳住宅批准预售面积与实际销售面积相当，但现楼空置面积却达145.1万 m2，占销售面积的17.1% ，远远超过10%这一国际警戒线。已经销售的现楼空置起来，说明购房并不是为了居住，而是为了投资。这些投机购房者对住宅的心理效用评价高于一般实用消费型购房者，从而更容易接受房地产商的高位出价，而这个房价又是套购者转