中豪海口澄迈项目市计划场定位报告中.ppt

中豪·海口澄迈项目定位报告;;;;定位报告;PART 1 项目认知;定位报告;规划指标 一期面积：500亩（33.3万㎡） 容 积 率：2.0 总建面积：66.6万㎡ 地 形：地块狭长，最宽处为300米左右，最窄处仅100米 纵深将近2000米，带状地块 内部为坡地，地形高低错落 功 能：住宅及商业配套;项目核心问题： 定位，陌生区域的产品定位 客户，客群选择，客源导入 营销，项目高端性塑造和品牌塑造;;定位报告;定位报告;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;东环铁路、西环铁路，将整岛成为一个真正的整体;;;定位报告;定位报告;07-08土地出让量持续减少，政府严格控制房地产开发土地出让。 海口市中心区（金贸区、填海区等片区）海甸岛和西海岸土地日渐稀少。 目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供地总量相对较大。;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;定位报告;2001年以来，海口市商品房价格价格每年平稳上涨，07年、08年涨速加快，08年突破四千元； 海口楼市经历了08年下半年的低迷后，于09年3月份开始持续的“价量齐升”，全市成交均价09年7月份首次突破5000。;大型地产商纷纷进驻，开发商信心依然较强，看好市场前景;岛外客群仍是市场购房主体，维持外向型房地产市场特征;房地产整体发展结论：;看市场;海甸岛板块;盈滨半岛板块西海岸板块的进一步西向延续，但区域配套尚不成熟，目前尚未成为政府开发热点;金贸滨海板块：城市核心地段，交通发达，配套成熟，地段升值潜力大，但现存可开发土地不多;海甸岛板块：海景资源丰富，距离城市中心较近，城市和海景资源兼得，区域开发已接近尾声;东海岸板块：非城市发展重点，且距离市中心较远，各项配套不完善，主要是鲁能孤盘开发，区域开发缺乏热度 ，发展缓慢;西海岸板块城市发展方向和开发热点，休闲度假配套设施较为齐全，但交通和生活配套尚未完善;在海口市房地产发展的大格局中，五大滨海板块凭借优越的海景资源吸引岛??高端客户。 其中盈滨半岛板块，供应量大，产品多元化，本项目开发将主要面临来自板块内部的竞争。;[海口市典型案例分析];鲁能海蓝椰风;规划依托与“大海零距离”的优越条件，在空间布局上强调向海性和开发型。 暴露纵深百米的防风林带及各种原生植被，在其中植入新的景观植物和运动休闲元素，如慢跑道、烧烤场露天泳池、高尔夫推杆场地等，与大海沙滩、中心绿化带、前庭后院组成相互辉映的五重景观体系。;鲁能海蓝椰风——客群分析;开发商;万科浪琴湾——产品;万科浪琴湾——客群分析 ;总体平稳，后势强劲，典型外向型市场 1、海口地产趋于成熟，商品房市场年销售面积持续增加，地价、房价快速上涨。 2、典型的外向型市场，岛外客户占到6成以上。 3、产品核心价值多为较高性价比、强势海景资源，公寓、别墅各种产品丰富。 4、与三亚相比，海口项目多为中低端地产项目，整体上公寓价格在100万以内，排屋300万以内，独栋300-800万。 5、盈滨半岛板块非城市发展重点，区域内配套尚不完善，竞争压力较大，海景资源作为区域楼盘核心资源。 ;定位报告;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;