南通如东县万华二期计划地块投资报告上.pptVIP

万华二期地块投资报告 2010年2月20日;目 录 壹、市场篇 贰、地块篇 叁、产品篇 肆、投资篇 ; 壹、市场篇 一、宏观市场 二、中观市场 三、微观市场 ;;城市概况;城市交通;城市人口;城市人口;城市经济;城市经济;城市经济;宏观部分主导产业;城市规划; 洋口港建设 洋口港地处中国经济最发达的长三角地区，地处黄金水道和黄金海带，具有极其优越的区位优势，开发建设不仅能带动江苏沿江沿海开发、推动江苏在更高层次上开发发展，对于中国东西部地区的共同发展都深具价值。陆岛跨海通道是洋口港的交通要道，是各类物资、人员交通运输的重要载体和平台，其开工对加快洋口港开发进程、改善投资条件，具有战略意义和现实意义。陆岛通道、临港工业区、人工岛、码头等四大基础设施工程建设已经基本完成。 如东县工业新区规划 工业园区的开发建设，未来将引入大量的企业及相关产业，同时为如东带来了一大批的企业投资客户，未来这部分企业有经济实力的人群将成为本项目中的一部分。;宏观政策;未来政策预期;宏观背景小结;;04年-09年房地产开发投资快速增长09年房地产投资比例加大； 房地产投资占固定资产投资比重从06年-09年渐增，凸现房地产的重要性；;;;楼盘区域分布;项目名称;;;;;;楼盘名称;楼盘名称;目前如东客源特征： - 如东客群以工作区域为主要购房要素：其表现主要在公务员方面，如最南端的“东大公寓”和“民生·阳光新城”其公务员人群较少，而处于县政府周边的项目则公务员为主力人群之一； 个体私营者（包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均。 未来客群变化预测： - 如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求的结合； - 公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，2004年底如东县教师总量在9344人基本集中在，此部分群体购房潜力有待开发。 - 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一； - 个体业主以及周边城镇人群随着如东城市化水平提高，人群将逐步集中至如东，这一人群将需要住房落脚，一部分需要购房，一部份需要租赁，市场活跃程度有提高迹象； ;项目名称;;中坤苑 ;绿城嘉汇?湖畔居 ;浅水湾 ;名居花苑 ;中央广场 ;盛世华城 ;市场研究结论; 贰、地块篇 一、地块情况 二、开发优先级 三、价格预测 ; 地块现况： 1#有少量民宅需动迁； 2#地块上民宅需动迁量较多； 3#地块较为平整。;我们认为在当前形势下，优先开发1#地块比较有利。 理由：1 距离相对近：1#地块距离市中心及行政中心相对近，目标客群（环保局、建设局 等办公人员）认同感更强； 2 拆迁量相对少：1#地块拆迁量相对3#较少，土地费用支出少； 3 产品定位明晰：1#地块与万华一期项目一路之隔，恰好能把别墅与洋房客群巧妙 分隔，适宜建造多层及小高层，丰富产品类型，扩大客源范围； 4铺垫作用：1#开发后，从生活配套与人气积累方面为2#做好铺垫； 53#可延续别墅社区概念做低密度住宅，可在市场培育（高端客户积累）一段时间 后再推出。 ;;近期土地成交统计;0918-1;在售及成交地块分布图：;土地市场分析定价; ;目标客群分析： 本统计是以万华一期小高层来人来电客户数据为样本，抽样调研竞品楼盘做为参考予以修正。;;;目标客户定位：;产品：多层、小高层；主力总价：40-60万元家庭年收入6-10万的中产阶层决定潜在客户在下列群体中：;2、政府公务员、大型企业管理层。（二次置业） 标签：如东本地居民，教育程度大专以上，收入较高且稳定，在政府机关、企事业单位担任管理职务。年龄35—45岁之间，家庭生命周期处于成熟期，更注重生活享受。因人生阅历丰富，有一定社会地位，追求享受、讲究生活层次，有优越感，已有一套普通住宅，有能力改善居住环境。 有社会地位注重生活层次的中年人---中产阶层 ;３、私营业主、投资客。（多次置业） 　 标签：如东本地人，教育程度一般，多为个体经商者，经济实力雄厚。年龄30—45岁之间，家庭生命周期进入成熟期，具有经济头脑，对新事