成都大邑项目前期市计划场调研及策划报告中.pptVIP

项目住宅定位;项目住宅目标客户及其特点;项目住宅目标客户及其特点;住宅开发体量建议;每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外 飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。 除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。;飘窗宽度控制在0.6米以内;B、壁橱－拓展户型的收纳空间;C、N+1拓展户型;C、N+1拓展户型;D、主卧步入式衣帽间，适用于大户型;户型创新设计建议;户型比例建议;通过细节提升项目品质;关于底商;;通过细节提升项目品质;序号;项目地商业市场调研;现有商业分布——两圈一带;;区域商业现状;区域内现有商业项目情况如下表所示：;;本区域未来大型商业将集中在内蒙古大道沿线，目前已明确的项目规划有2个，分别是润驰国际广场和大邑新商业广场，业态以综合性零售商业为主。 此外，在建项目基本配套有部分社区商业，主要集中在内蒙古大道，体量一般在5,000-10,000㎡。 主要集中型商业项目情况如下表所示：;案例：润驰国际广场;案例：大邑新商业广场;案例：大邑新商业广场;;项目片区未来商业需求;区域内现有居住人口;根据选定的研究范围，我们对范围内的住宅项目进行统计，按照2008年户均人口2.98人的标准，求得区域内未来新增常住人口数：;对商业市场空间，根据各辐射圈层的未来人口来推算。 测算依据： 统计项目各辐射圈层现有和未来居住人口 根据辐射能力推算辐射人口数;; 它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓和共管公寓的私管性和生活风格的商业综合体。 酒店式公寓按照其档次也有高中低档之分，在北京和上海等发达城市，高档酒店式公寓发展迅速，甚至“酒店式公寓”一般特指装修与服务在四星级酒店以上标准的高档公寓。 整个大成都目前以中低档酒店式公寓为主（可归为经济型酒店范畴），高档酒店式公寓投入营业的只有两个案例：香格里拉酒店式公寓、成都盛捷江畔服务公寓。;酒店式公寓具有如下特点： 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。 与酒店式公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上具有如下特点： 酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小； 酒店式公寓配有设备齐全的厨房； 酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。;分布;客房及规模;名称;成都酒店式公寓目前接待的客群比较雷同，基本都是外地旅游、出差的客群。 由于酒店所处位置的差异，部分高校周边酒店的客群有相当比例是学生。 成都酒店式公寓目前都提供钟点房服务，在特殊时期（中考、高考等），还会出现住房紧张的情况。;;案例：邑都上城;具备酒店式公寓概念的部分住宅案例 近年来，成都市场上缺少真正的高档酒店式公寓，但有一些高档楼盘在销售时将酒店式公寓的理念结合到产品中，提升了产品品质与销售价格。 ;楼盘名称;楼盘名称;部分在商业用地上兴建的酒店式公寓项目;楼盘名称;楼盘名称;投资型小户型，现未开盘，消费者购房后将与香港四星级酒店“瑞熙城市酒店” 签定15年租赁合同。 由于5—16层为酒店公寓，户型设计很单一，大部分为40--50㎡的标间（只有卫生间），有少数80㎡的家庭套房式设计。 现5—10层已被香港一家四星级酒店认购，消费者可选的房源只剩11—16层，约102套。;楼盘名称;楼盘名称;项目名称;缤纷假日酒店式公寓;经营收入 按照该物业所处口岸以及设施水平，房间价格保守估计在150 元/晚，该价格在成都酒店市场极有竞争力，其入住率在投入使用第一年估计达到80%以上，第二年及以后会在90% -95%。取90%的平均入住率，其月租赁收入为4,050元。 经营费用 主要包括水电、维修、消耗品等，按照租金收入的25%计，每月1,013元。 税费（按个人出租计算);每月收益（税后）：4,050-1,013-948=2,089（元） 投资总额（销售均价6,000元/ ㎡）：292,850元 购买：6000+维修基金（2.5%）+契税（3%）=6,330（元/ ㎡ ），45 ㎡的单位购买总价：284,850元； 设施设备：灯具、电器（电视机、VCD、冰箱、热水器等）、家具等，按8,000元计。 一次性付款，年投资收益率为：2089×12÷292,850 = 8.56%; 投资者除了通过房产转让获得物业升值收益，还可以获得比较稳定的出租收