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关于经济适用房的研究以南京莲花新城为例 学号：100301209 姓名：韩菁 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。 经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。 购买经济适用房有很多优惠政策：购买经济适用房的优惠政策：免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3%，市场利润被限在3%以下。 一：现状 社会供给小于社会需求 年度 1998 2000 2002 2004 2006 2008 全国新开工房屋面积 20387.90 29582.64 42300.52 60413.85 79252.83 102553.37 经济适用房新开工面积 3455.40 5313.32 5279.58 4257.49 4379.03 5621.85 经济适用房开工面积比重 16.95% 17.90% 12.48% 7.05% 5.53% 5.48% 表一:1998-2008年我国经济适用房投资状况比较表（单位：亿元） 信息来源：中国房地产网 年度 1998 2000 2002 2004 2006 2008 全国房地产投资总额 3514.23 4984.05 7790.92 13158.25 19422.92 31205.19 经济适用房投资总额 270.85 542.44 589.04 606.39 695.84 970.91 经济适用房投资比重 7.71% 10.88% 7.56% 4.61% 3.58% 3.11% 表二：1998-2008年我国经济适用房新开工面积比较表（单位：万平方米） 信息来源：中国房地产网 对比表一表二，我国1998年至2008年对经济适用房的投入和新经济适用房开工面积的比较，我们不难看出，全国新开工的房屋面积逐年递增，但是经济适用房的开工面积占全国新开工的房屋面积的比重却呈现逐年递减的趋势。由于国家对经济适用房的投入减少，但是与此同时，国家对经济适用房的投入减少，很难满足社会需求，经济适用房的建设规模远远小于社会需求量 ，社会供给小于社会需求。而我国中低收入者是一个庞大的群体，经济适用房的建设远远小于需求总量，所以引发了一系列社会问题 经济效益可观，低投入高回报 经济适用房的销售主体应为，收入中低层收入的家庭，但是，现在的住房市场，成为重要的投资手段，住房成为投资品，房价居高不下。经济适用房以其的廉价性（与同期的商品房价相比）引来各方争相抢购。出现富人房，特权房，经济适用房的高租售率，政府部门弄虚作假，腐败成风。经济适用房丧失了最初建房的作用。不仅产生降低社会福利，破坏社会信用的作用，而且从某种意义上来说，扩大了贫富差距，导致社会不稳定等问题 经济人目的在于追求利益最大化 经济适用房就应该控制在中小户型这样的层次上。因为土地属于稀缺资源，我国是13亿的人口大国，那对住房的用地面积的要求毋庸置疑也很大，发展经济适用房，在保障中低收入家庭有房可住的同时，有效的控制了房屋的面积。经济适用房控制在中小户型，有效利用了土地资源。可以保障更多的家庭更多的人有房可住。 但是由于开发商追求利润，经济适用房开发的的面积变大，部分经济适用房 面积大，标准高，价格高，远大于限制的标准，导致经济适用房向商品房发展，导致低收入者无法购得，没有达到保障的作用。 更有甚者，在经济适用房的土地上建造起了别墅。开发商考虑经济利益，在经济适用房的土地建造别墅，我国在进行住房保障制度设计中，经济适用房的运作是由追逐利润最大化的开发商来运作，这本身存在着制度设计上的缺陷，因为政府实行经济适用房制度的目的是解决中低收入阶层住房困难问题，而从经济学基本假设的角度来看，开发商作为理性的“经济人”，追求利润的最大化是其本质特性，不管是开发经济适用房还是商品房，目的都是为了获取高额利润。商品房开发可以获得较高的利润率；而经济适用房借助于优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润。所以导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。 目前所采取的经济适用房开发模式是政府通过给予经济适用房开发商一定的财政补贴，如划拨土地、税费减半征收等措施，来降低开发项目的成本；开发商则负责经济适用房的开发、销售等全方位的工作，在要求的利润空间内制定销售价格；政府指定或者通过招投标形式选择开发商来开发经济适用房，开发商根据政府的相关要求