新景祥2010镇江中冶计划蓝城项目市场分析2.pptVIP

对房产商的影响——政府在土地、融资、税收及开发环节对开发企业的约束加大，对企业而言“博价”的风险日益加大，“博量”是目前条件下的最优选择;对市场的影响——市场将再次进入一个盘整博弈期，“鱼”（成交量）与“熊掌”（成交价格）不可兼得，短期内以量补价可能会成为一定的趋势;对镇江的影响——2009年消化了大量存量，2010新政节点成交量降低，后期逐步回升，整体受新政影响不大，未来前景看好;;市场环境分析;　;区域结构——镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少，各区土地成交均价有所上升;;;2007年商品房竣工面积231.56万平米，2008年商品房竣工面积281.71万平米，同比上升21.66%；2009年商品房竣工面积较2008年同比上升3.4%； 受2008年市场下行影响，2008年出让土地数量较少，2009年及2010年竣工面积的上涨幅度有所降低。;住宅及商铺供应量——住宅供应量在逐年上升之中，商铺供应量呈逐年递减趋势;住宅及商铺供应套数——住宅供应套数在逐年上升之中，商铺供应量呈逐年递减趋势;住宅及商铺销售金额——2008年住宅销售金额有所下降，2009年住宅销售金额出现大幅反弹现象；2008年商铺的销售金额也有所下降，但09年及以后出现逐渐上升趋势;住宅及商铺销售面积——2008年住宅销售面积有大幅下降，2009年住宅销售面积出现大幅反弹现象；商铺的销售依靠价格降低实现了较好的去化，09年及以后商铺价格提升，销售面积出现逐渐下降趋势;去化分析;商品房及商品住宅平均价格——商品房与商品住宅价格相差不大，均呈稳步上升趋势，;拆迁土地面积逐年增长，旧城改造拉动市场需求，是全市商品住宅成交大幅度提升的主要原因;;市场环境分析;润州 ;;项目;;特征：城市未来行政中心，大牌开发商进入，市场发展起点较高 客户：全市改善型客户为主 驱动因素：未来规划和自然资源是客户置业的主要驱动;江南世家;特征：距离主城较近，是主城人群外溢的首选区域 客户：公寓以全市首次置业和首次改善型客户为主 驱动因素：生活配套和教育配套是客户置业的主要驱动;;特征：丹徒区行政中心，丹徒区机关聚集，市场发展缓慢 客户???公寓以当地政府机关工作人员为主，市区首次置业型客户为辅 价格:低总价是客户置业的主要驱动;板块;市场环境分析;