SLDCLCTZBD商业建议书(参考).doc

第一部分 商业市场情况 宏观市场分析 商业市场分级：各区商圈介绍（业态、业种、经营面积、辐射区域） ◆ 市级商业区： ◆ 区域级商业区： ◆ 社区型商业： 商业设施功能划分 ◆ 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。 ◆ 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。 ◆ 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。 商业区分析 XX商业区 XX商业区 商业区 XX商业区 xx市主要商业物业比较 物业名称 位置 规模(㎡) 业态形式 租售价格 (不含进场费) 经营方式 档次 经营范围 车位 万达购物广场 约5万 超市、专业店、专卖店 一层自营 二-四层联营 高档 生活用品、家居、品牌服装 143个 xx市商业未来发展趋势 区域市场竞争物业分析 竞争物业A 商业业态定位 主力店/次主力店 商业规划情况 经营业态 楼层 主力商家 面积 购物区 服饰 1-2楼 小百货 1楼 文化艺术 2楼 Xx区 3楼 4楼 Xx区 5楼 6楼 生活配套区 1楼 商业建筑形态 竞争物业B 竞争物业C 第二部分 项目分析 项目解读 项目宗地位置 所处商圈 本案商业物业可租售总建筑面积 项目周边配套设施情况 周边商业 交通情况 项目SWOT分析 项目优势STRENGTH） 项目劣势分析（WEAKNESS） 项目机会点分析（OPPORTUNITY） 项目威胁点分析（THREAT） 小结： 项目经营定位 商业业态定位 备选方案1：作为中挡服装小品牌为主的百货主题商业街 备选方案2：餐饮为主的美食、休闲街区（需结合开发商在某地的开发战略考虑） 目标客户定位 投资者需求分析 投资者决策分析 客户性质分析 客户区域分析 客户特点： 销售模式 价格定位 区域因素比较分析法 区域因素 权重 XX项目 XX项目 XX项目 本项目 地段 交通 人流 位置 开间 修正系数 本项目商铺价格修正系数表 楼 盘 修正系数 已实现均价 （元/平方米/天） 本项目比价修正价格（元/平方米/天） 本项目平均值（元/平方米/天） XX项目 XX项目 XX项目 本项目 —— —— 初步结论： 第三部分 商业规划建议 商业业态的选择 主力店/次主力店/重点商户的选择建议 商业规划布局 经营业态 楼层 主力商家 面积建议 购物区 服饰 1-2楼 小百货 1楼 文化艺术 2楼 餐饮区 西餐 1楼 中餐 2楼 娱乐休闲 区 咖啡 1楼 休闲健身 2-3楼 娱乐休闲 3楼 电玩 3楼 生活配套区 1楼 项目商业建筑形态建议 第四部分 投入产出分析 项目成本分析 名目 细分 价格 土地成本 地价 规划指标 楼面地价 前期手续费 城市建设配套费 开发管理费 人防工程费 地质勘察费 消防设施费 规划设计管理费 定点放线费 合计 与工程有关费用 建筑安装费 建筑设计费 工程质量监督费 工程监理费 劳保基金 新型墙体费 合同鉴定费 散装水泥费 工程交易住处咨询费 室外管网 合计 配套费用 交易费用 预售登记费 预售公告费 交易费 确权登记费 合计 开发间接费 销售费用 管理费用 财务费用(利息) 合计 税金 营业税 城建税 教育费 合计 总计 高层 多层 商业 项目投入产出分析 名目 建筑面积（m2） 成本（元） 预计售价（元/m2） 总成本（万元） 销售总额（万元） 利润额 利润率 商业 多层 高层 地下车库 营销费用 合计 family 7 being killed there. Zhu Xi forces,