上半年深圳二手楼市场成交数据分析.doc

07上半年深圳二手楼市场成交数据分析 一、深圳市上半年整体投资分析 2007年上半年深圳市二手住宅发展延续了去年的发展势头，量价齐升，不断的创造新的高点。今年上半年全市共成交二手住宅面积488.58万平方米（预估），较去年同期上涨27.3%；成交价格也创造出历史新高，上半年全市二手住宅的成交均价已经破万，达到10347元/平方米，较去年同期上涨60.6%。相对而言，租金的涨势比较平缓，今年上半年全市租金水平达到34.5元/平方米?月，较去年同期上涨17.7%。二手住宅的成交价格涨幅远高于租金的上涨幅度，导致租金回报率降低，上半年全市租金回报率仅只有4个百分点，较去年同期下降了1.5个百分点，达到历史新低。 二、上半年各行政区二手住宅市场变化分析 （本部分所有数据主要来自于世华地产成交系统统计数据，根据本公司对全市二手住宅的监控和成交，可以看出今年上半年二手住宅市场的变化和走势。） 今年上半年，深圳六区的二手住宅成交均价都有很大的涨幅。福田区成交均价13010元/平方米、罗湖区10161元/平方米、南山区13528元/平方米、盐田区11706元/平方米、宝安区7827元/平方米、龙岗区6202元/平方米，同比分别增长50.8%、53.3%、69.1%、31.1%、58.5%和71.0%。除盐田区外，其他各区的同比涨幅都超过了50%，其中，龙岗区的涨幅居于全市之首，同比涨幅高达71.0%。 （一）福田区 1、价格分析 （1）售价分析 进入07年福田区的价格上涨更加迅速，今年上半年各月的成交价格远高于去年同期，并且一直保持持续上涨的发展势头。1月份福田区的二手住宅成交均价为10752元/平方米，2~6月份的环比涨幅分别为17.6%、-5.8%、16.5%、-6.9%和13.3%，到了6月份，迅速上涨至14644元/平方米，与1月份相比上涨了36.2%。 （2）租赁价格分析 相对于快速上涨的二手住宅销售价格，福田区上半年的租赁市场发展相对比较平稳，与去年同期相比，涨幅不大。1月份福田区的平均租金水平是40.9元/平方米?月，2~6月份的环比涨幅为-7.3%、4.2%、8.4%、4.7%和3.7%，到了6月份平均租金水平在44.6元/平方米?月，较1月份上涨了9.0%。 （3）租金回报率分析 租金的上涨幅度远低于成交价格的上涨幅度，这就导致福田区二手住宅的租金回报率不断下降。从以下图表可以看出，除1月份的租金回报率略高于06年同期，其它5个月的租金回报率都要低于去年同期。07年上半年各月，福田区二手住宅的租金回报率最高只有4.1%，与去年同期最高5.7%相比，下降了1.6个百分点，并且有3个月的租金回报率都低于4.0%。 2、成交量分析 从下面图表可以看出，2~6月份福田区的成交量环比增加-51.5%、170.2%、15.9%、19.5%和-9.2%。2月份，由于春节的原因，成交量有所下降，但到了3月份，迅速回暖，成交量大幅上涨，3~5月，一直保持强劲的增长势头，到了6月份成交量环比略有下降。 （二）罗湖区 1、价格分析 （1）售价分析 06年，罗湖区二手住宅发展在关内四区来说，涨速相对比较缓慢，价格相对偏低。到了07年，罗湖区的价格也经历了一个快速上涨的时期。今年1月份罗湖区的二手住宅价格仅为7000元/平方米，到了6月份，迅速达到11844元/平方米，与1月份相比上涨了69.2%，与去年同期相比增长了79%。今年2~6月份环比涨幅分别为37.7%、5.4%、18.6%、-0.2%和9.7%。 （2）租赁价格分析 从图中可以看出，今年上半年，罗湖区的平均租金水平高于去年同期，不过租金涨幅十分有限，相对平缓。除1月份由于成交租赁物业的品质较高而导致本月租金水平较高外，其它各月的租金水平基本持平。今年2~6月份，环比涨幅分别为-25.0%、17.3%、-4.7%、0.3%和6.3%。 （3）租金回报率分析 从以下图表可以看出，07年罗湖区二手住宅的租金回报率远低于去年同期。从图表上看，07年1月份，由于当月的二手住宅成交价格较低，租金又高于平均水平，这就直接导致当月的租金回报率创下了一个短期新高。到了2月份以后，租金回报率又回到平均水平，除3月份略高于5%以外，其他几个月都在4.5%以下。 2、成交量分析 从图表中可以看出，罗湖区今年上半年的二手住宅成交量明显增多。除2月份受春节影响，成交量略低与去年同期外，其它各月的成交量远高于去年同期。今年2~6月罗湖区二手住宅成交量环比分别增加-66.2%、291.9%、-4.7%、30.3%和2.8%。 （三）南山区 1、价格分析 （1）售价分析 南山在如西部通道等众多规划利好逐步落实的情况下，二手住宅价格快速上涨。从图表中可以看出，南山二手住宅成交在2月份迅速达到一个高位，到了3月份略有回落，