年产权公寓市场.doc

40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。 一、40年产权公寓产生背景 之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢