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房屋租赁合同法律问题探析 　　摘 要 衣食住行是人们日常生活的基本保障，而随着社会的发展，城镇发展一体化趋势的逐步增强，住宿问题成为社会发展当中的一大焦点问题，特别是房地产业的发展，房价的攀升，使得租赁成为解决住宿问题的重要途径。不管是解决个人住宿，还是店铺经营所需，房屋租赁都已经成为社会生活中的重要组成。而在今天的社会环境下，国家法治建设的逐步健全，依法办事，依法解决纠纷已经成为必然选择，租赁关系中的相关问题的法律规定也变得尤为重要 关键词 房屋 租赁 合同 作者简介：王兴波，浙江红大律师事务所，律师，研究方向：民事法律 中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.187 最近几年，商品经济的发展以及市场经济的不断完善，都极大的促进了住宅交易，从房屋买卖到房屋租赁，可以说房屋交易市场在逐步繁盛。而在繁盛的过程中，也出现了越来越多的新情况，比如单位办公用房的出租等，这些新情况的出现，在增加法律应用频率的同时，也直接增加了房屋交易的纠纷。而房屋租赁合同的应用，在一定程度上对规范租赁关系和租赁双方的行为具有重要意义，同时，房屋租赁合同本身所涉及的法律问题也非常复杂 租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。在实践领域，房屋租赁合同应用较多，其内容不固定，根据双方当事人的实际需求设定，具有变动性。可以说，房屋租赁行为已经具有相当长的历史，因此，作为约束的房屋租赁合同与其他类型的合同相比，也发展相对成熟。但是，随着社会的发展，房屋租赁关系也在不断发生变化，越来越多的新情况开始出现，导致传统的房屋租赁合同无法应对社会实际需求，最终造成法律纠纷。本文主要介绍了现行法律对房屋租赁合同的具体规定，在当前社会环境下房屋租赁合同纠纷发生的几种情况，以及房屋租赁合同签订时防止纠纷发生的具体措施 一、现行法律关于房屋租赁合同的规定 最近几年，随着社会注意法制建设的逐步完成，我国的法律体系也在逐步完善，而与房屋租赁合同相关的法律规定也在不断增多。以目前我国法律体系的实际情况来看，在合同法中对相关民事合同做了系统的规定，其中虽然没有专门针对房屋租赁合同的规定，但是却是房屋租赁合同规定的总体指导，其中关于合同定力的条件、合同解除的条件以及违反合同应承担的责任等，对于房屋租赁合同而言，是直接的规定。除了合同法的整体性规定之外，目前我国的法律体系中关于房屋租赁合同的规定还有很多，比如最高人民法院《关于贯彻民事政策法律意见》中就对房屋租金的变动问题做了规定，而《城市公有房屋管理规定》中也对具体可以出租的房屋范围做了限制，当然，除此之外，对房屋租赁合同做出规定的法律还有很多，这些规定共同保证了房屋租赁关系的稳定，为房屋租赁合同纠纷的解决提供了法律指导 二、房屋租赁合同发生纠纷的几种情况 社会越是发展，房屋租赁关系也就越是复杂，从过去的简单住房租赁到今天的商住同事租赁，转租赁等等，可以说，现代房屋租赁关系的发展在一定程度上也反映了现代市场的发展。以目前的实际情况来看，房屋租赁合同纠纷多种多样，并且随着社会发展，纠纷种类更是不断攀升，但总的来说，纠纷主要体现在以下几个方面： （一）房屋转租纠纷 房屋转租是房屋租赁合同纠纷中最为常见的一种。不管是住房租赁还是商品房租赁，转租的发生都是不可避免的，一方面，在房屋租赁关系建立之初，双方当事人一般以稳定租赁关系为主，愿意设定长期租赁关系，特别是商品房出租过程中，五年及以上的房屋租赁合同非常常见；而另一方面，市场经济的发展促进了市场环境的多变性，不管是住房租赁中承租方工作或生活环境的改变，还是商品房租赁中承租方经营活?拥母谋洌?都是具有极大地不确定性的。由此可见，房屋租赁合同建立之初的目的与后期实践应用之间存在着一定的矛盾，而缓解这一矛盾的主要途径，就是房屋的转租。所谓转租，就是由承租人将租赁合同中的房屋再出租给其它人，在新的租赁关系中，原承租人成为出租人，同时又有新人的介入成为新的租赁关系中的承租人 从目前房屋租赁合同纠纷的实际情况来看，因转租带来的纠纷主要体现在以下几个方面：其一是对于转租内容，在租赁合同中并未做出明确规定，而承租人进行实际的转租活动时，出租人并没有做出明确的表态，而在转租之后发生纠纷，以此带来转租合同效力认定问题；其二是多次转租，房屋租赁合同中有允许转租的条款，或者原房屋出租人明确表示允许转租，而转租之后转租人再次将房屋进行转租，甚至出现连环转租的情况，而在这样的多层转租关系中，涉及到的当事人较多，相应的法律问题的解决也就会变得比较复杂，特别是在多层转租的关系中，有可能出现原始承租人拿到房租之后失踪