南昌房地产市场分析doc.docx

南昌房地产市场分析目前南昌市以建设国家文明城市为契机，以“三大工程”战略为中心，全力推动经济社会发展，全年经济运行保持了总量扩张、结构改善、效益提高、活力增强的良好态势。全年经济运行呈现出：“八个新高、四个稳步、一个上涨”的主要特征。八个创新高有GDP突破两千亿元、投资规模接近2000亿元、社会消费品零售总额突破700亿元、规模以上工业增加值创新高、财政总收入突破300亿元、海关出口总值突破30亿美元、金融机构存贷款均站上新平台城乡居民收入再创新高；四个稳步为农业经济稳步发展、企业生产经营稳定、向好财政支出稳步、扩大招商引资工作稳步推进；还有一个上涨--市场物价上涨。南昌经济图：南昌人口因素：全市按行政区划分四县五区常住人口如下表：县、区人口数（人）东湖区575489 西湖区503822青云谱区316723湾里区63963青山湖区897841南昌县1018675新建县795412进贤县690446安义县180194　　　全市13个县、区（开发区、新区）常住人口如下表：县、区（开发区、新区）人口数（人）东湖区474081西湖区503822青云谱区316723湾里区63963青山湖区589055南昌县835697新建县654108进贤县690446安义县180194红谷滩新区220237南昌经济技术开发区263220南昌高新技术开发区228542桑海经济开发区22477南昌市企业政策表?指标名称企业个数资产总计营业收入利润总额就业人数总?????? 计100?? 100?? 100?? 100100工?????? 业?44.0231.4241.1968.3241.94建?筑?业5.239.7813.444.6432.83批发和零售业25.3212.5733.2413.106.79房地产业6.7820.534.746.583.28住宿和餐饮业1.820.650.790.772.04其??????? 他16.8325.056.606.5913.11南昌市房地产供求关系从03年开始一直保持平稳，并在07年供求趋近平衡，而在经过08、09年受内外因素的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大。1,年度供求走势南昌市供求关系从03年开始一直保持平稳，并在07年供求趋近平衡，而在经过08、09年受内外因素的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大，加之2011年限购限贷政策双重调控，投资购房需求和部分改善型需求被抑制，2011年南昌房地产市场供求差距被持续拉大。　图：2002~2011年南昌房地产市场供求比走势图2、月度供求走势　　从月度供求比走势图可以看出，2011年供求比整体表现表现逐渐增大，供求差距被逐渐拉大。2011年年初，受季节性影响，供应量较小，供求比处于低位。至3月，限购令的出台使得成交量表现骤降，供求比表现骤升。4月起，随着南昌楼市的逐渐回温，成交量回升逐渐明显，供求逐渐趋于平衡。至7月，传统淡季来临，成交量表现下降，供应量逐渐增加，供求差距逐渐拉大。至11月，受楼市下行预期影响，开发商缩小房源供应，供求比反而缩小。12月，供应量大幅增加，成交量表现平稳，供应比明显增加。　　图：2011年南昌房地产市场月度供求比走势图南昌近几年房地产的总体情况:1、供求总量对比????09年初开发商信心受到08年萧条市场的重创，放量较少，而连续几个月成交量的上涨使得开发商信心有所恢复，开始逐渐放量，使得本月新增供应有所上涨，从而一定程度上缓解的供求矛盾。图3-5-1：2008年1月至2009年4月南昌市商品住宅供求情况比对2、区域结构对比???4月份供求依然集中在红谷滩区，供应和成交都是区域之首，而位于远郊的湾里区延续几个月的颓势。图3-5-2： 2009年4月南昌市商品住宅区域供求情况比对3、面积结构对比????4月供求集中在90-144平方米的面积段，而90平方米以下产品供应量远远小于成交量，以刚性需求为主的市场对90平方米的面积需求旺盛。南昌市“六大板块”发展分析与预测:南昌市“六大板块”是指实力板块、繁荣板块、特色板块、强力板块、潜力板块以及魅力板块。它的理论基础源于：县区经济是全市经济的主要组成部分，发展县域经济，适宜坚持分类指导、错位发展的原则，实现各县区之间的产业互补，以形成全市经济发展的合力。“六大板块”发展情况六大板块百花齐放、百家争鸣，错位发展，取得了优异的成绩，焕发出勃勃生机与活力（见六大板块主要经济指标对比表）。09年全市六大板块主要经济指标对比表 指标单位地区生产总值（万元）财政总收入（万元）地方一般预算收入?（万元）2009总额同比（%）2009总额同比（%）2009总额同比（%）全市1837500813.1249875511.5115879813.4实力南昌县255322414.324132