产品定位类：景瑞产品前期规划资料.ppt

根据交通导入方向，宗地现有客户主要来源在以下几个方向： 太仓本地 上海嘉定 苏州昆山 万科红郡的联排入户形式； 在组团入口处通过坡度解决地下车库入口问题； 标准联排别墅组团,采用南北进的形式组织车库入口。 南北向花园标高不一致，为配合车库和地下室做法，整体室外花园做了一定抬高。 要 求 差异性 均好性 高附加值 6 个 100% 附加值 100%全明、100%朝南、→ 100%均好性 100%露台、100%入户花园 → 100%使用率 6个100%的实现 公寓特色户型 4重院的做法 市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格； 根据新区在售项目具体情况，高尔夫湖滨花园与本项目在品质上接近，因此可选取该项目作价格参照分析。 由于本项目从开发到销售完毕预计要2-4年时间，而区域市场的价格在未来的一段时间内必然有一定的变化，因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测。 通过我们对数据的长期研究和CRIC系统的科学整理，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本上都是符合整个房地产市场的行情走势的；由此我们选择使用济南市房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。 坡道位置 小区主要道路位置，庭院抬高示意 组团内部入口位置景观处理形式，此处位置和入口道路高差在1.8-2.0左右 车行入口和人行入口形式 组团内部位置比入口位置低1.8-2.0米 联排停车入户方式 ６ 低密度地下停车 ６ 地下车位 车位比参考高尔夫湖滨花园为1:0.70,但目前车位扔在销售阶段, 因此本项目建议不超过1:0.8 项目高层总户数1730户,车位建议1298个约 1:0.75 高层住宅地下停车 地下车库下沉庭院 靠近楼体的下沉庭院 ６ 地下车库形式 1.地下车库满足采光 2.与景观结合做法 公寓户型： 高层公寓户型卖点营造建议 户型概念: 公寓户型概念 6 四 重 院 1重：内庭空间； 2重：花园空间。 3重：露台空间； 4重：阳台空间。 特色大户型公寓 6 户型概念: 公寓户型概念 6 奇偶数层的上下层关系,阳台和入户花园位置错位,形成6米挑高,面积不计容积率. 双层E 单层E 花园：（2.85*3.7）/2 = 5.27 ㎡ 阳台：（1.75-0.4）*3.6+（0.8*1.8）= 6.3/2 = 3.15 ㎡ 露台： 1.8 * 3.6 = 6.48 ㎡ 飘窗：（2.4*0.6）+（4.3*0.2）= 2.3㎡ 实际使用空间：（84*0.8+5.27+3.15+6.48+2.3 = 84.4 ㎡ 100%得房率 公寓户型概念 6 双层C1 单层C1 公寓户型概念 6 双层 单层 公寓户型概念 6 ６ 公寓特色户型 4重院的做法 建筑面积280平米 ( 五房三厅三卫) 观景面超过270度 大面积露台,入户花园 客厅餐厅,卧室全景观房. 功能设施用房全,舒适度高 公寓户型概念 观景公寓户型 ６ 利用叠加别墅的物业形态特征（四或五层复式建筑），此房型设计会产生叠加别墅上户和下户面积都不超过180平方米，通过上海叠加户型的验证，180平米的叠加已经能够营造舒适的居住环境。 一层 二层 三层 四层 下户 上户 叠加别墅户型示意 ６ 建筑面积约170m2，下户采用私家花园、私家车库，以及地下室和退台等别墅类物业的标准特征突出物业的别墅属性。 车库 一 层 二 层 下户车库 私家花园 退 台 叠加户型示意(考虑带电梯) ６ 建筑面积约165m2，上户采用屋顶露台的形式突出叠加别墅产品特色，一层赠送的室内车库，也突出和公寓类、花园洋房类物业的不同。 屋顶露台 三 层 四 层 车库 上户车库 叠加户型示意(考虑带电梯) ６ 180-200平米联排户型示意 ６ 联排产品不建议做电梯 合院特色户型 半地下室：特色天窗采光，双车位（附加值） 四户组织公用的室外小广场作为停车入口，兼做公共活动空间。 双露台，内外廊结合。空间层次丰富。 合院特色户型特色（考虑双合院） ６ 合院别墅组团形式 公共绿地 商业配套/会所 商业街形式： 采用街区式的形式的商业。 风格营造建议突出商业特点，以充满特色风情的形式突出建筑的文化性和地标性，营造休闲舒适、浪漫热烈的商业氛围。 100% 14% 65% 21% 比例 1500 会所 7200 总计㎡ 1000 4700 面积㎡ 生活配套类 餐饮娱乐类 ７ 公寓公共部分 公寓公共部分 区域市场湖滨高尔夫花园高层建筑底层空间挑高,星级酒店氛围的装修营造,但地下大堂没有设置,因此本