万科佛山桂城74街区项目商业核心问题解析报告(237页).pptx

2011.9.20;目 录;一、项目发展方向判断;Page 4;Page 5;Page 6;Page 7;Page 8;Page 9;Page 10;Page 11;Page 12;Page 13;Page 14;Page 15;Page 16;Page 17;Page 18;Page 19;Page 20;Page 21;Page 22;Page 23;Page 24;Page 25;Page 26;Page 27;二、规模分析;常规可行的规划体量是多少？;从本地市场来看、1—2万㎡的潮流前线项目在租售两端均能取得较佳收益。;区域;因此、本案潮流前线规划2万㎡左右具备基础可能性，符合市场一般规律。;项目名称;项目名称;对比本案的部分核心价值点： 项目区位：位于佛山桂城商圈； 交通体系：毗邻城市主干道，规划地铁、公交站点； 消费群体：通过规划主力店吸引更多消费人群； 业 态：优化业态组合、引进知名商家品牌。;本案地块适宜沿临街面规划矩形商业体，商业体整体进深50m左右最适宜通道、中庭及铺位的划分，整体开间150—250m是最适宜消费者购物的合理长度。;佛山百花时代广场：单层面积约1万㎡，目前基本无空置； 珠海拱北口岸：单层面积约3万㎡，目前经营状况较好，人流量较大； 地王广场+流行前线：前期两项目连为一体，总单层面积约2万㎡，相比目前两家拆分阻隔的现状，前期经营状况更佳。;结合佛山市场典型销售型潮流前线项目，基本以1、2层销售为主，且整体销售状况较佳。;项目名称;4层规划餐饮休闲娱乐业态持有经营，拉动3层人流及商业氛围，未来3层商铺亦存在核心价值。;三、商业规划方案;主要经济技术指标;;深圳世界之窗地铁-公交接驳站;标色;;;编号;;;;;地下部分规划：;集中商业平面规划：;;;;项目周边大型超市情况统计;区域;四、收益测算;;;项目;类比项;综合租金还原法及市场比较法两种计算方法，从贴近销售市场的角度出发： 市场上类比项目比较的价格占比70％； 租金所计算的还原价格比较占比30％。;根据我司多年项目操作经验，商铺售价一般规律是，随楼层上升一层单价递减50%； 而通过我司对佛山市场了解，潮流前线主题商城该类递减率相对较低。;分类;五、铺位面积划分; 为了解市场上时尚潮流类项目对商铺铺位面积的规划，项目组人员分别调查了广佛深地区销售市场及经营市场上潮流前线类项目。;区域;区域;综上分析，铺位面积在10平米左右的小铺，低总价、低首付、低风险、高回报、易租易售，与几十平米的大铺位相比，更具有投资亲和力及市场竞争力。;现以佛山市场在售的潮流前线类项目——逸彩Mall坊为参考，探讨本案具体铺位面积划分。;首 层;均价规划（元/㎡）;均价规划（元/㎡）;六、对外形象档次;思考：两种形式的潮流前线本项目更适合做哪一种？ ——我司通过对两组位于相同区位但具备不同形式的潮流前线进行分析。;案例对比分析一：佛山（逸彩状元坊 VS 旺角潮人坊）;旺角潮人坊：以自主品牌的服饰精品为主，拥有Converse、Puma等商家品牌。;旺角潮人坊：体验感十足的街景打造，炫彩的灯光，精致的景观小品，缤纷的彩绘墙体。;案例对比分析二：广州（流行前线 VS 地王广场）;地王广场：以自主品牌服饰精品为主，拥有以肯德基、屈臣氏等知名品牌。　 ;地王广场：500㎡中庭的设计、景观小品的设置及室外水景的打造。;总结： 经过案例对比分析，新型潮流前线和传统型潮流前线项目，商户并不存在较大差异。 它们的核心差异主要表现在： 1、新型潮流前线在项目节点位置引入知名商家品牌，如肯德基、屈臣氏、KTV等； 2、新型潮流前线注重建筑设计、内部装饰、商品陈设等方面，通过灯光、中庭、景观小品、街景打造提高商业氛围。 ;灯光及天花板装饰;七、典型潮流前线项目解析及借鉴;;借鉴一：销售策略;借鉴二：挑高层高;借鉴三：夹层设计;名称;借鉴一：返租销售;借鉴二：铺位划分——珍珠铺;借鉴三：大面积铺位设置 ;名称;项目借鉴点：铺位划分——珍珠铺 ;总 结： ;名称;借鉴一：地铁的利用;借鉴二：全客层消费群体锁定;餐饮类(无油烟类餐饮）：KFC、日本寿司、韩国料理等； 娱乐类：南梦宫。 在节点位置设置品牌商家，和其他业态有效的形成差异化经营，拉动人流。 ;借鉴四：设立旺场营销点——音乐台;名称;借鉴一：潮流特色功能分区;借鉴二：节点位置设置品牌商家;借鉴三：设计中庭;借鉴四：中庭及景观小品的打造;借鉴五：定期举行商业推广活动;总 结： ;八、附件;季华路商圈;;项目名称;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;;项目名称;附件一：佛