某国际商务中心物业管理方案doc.doc

长春国际商务中心物业管理方案 “长春国际商务中心”位于解放大路36号，占地面积约6992平方米，建筑面积达37520平方米。“中心”具备商住两用功能，目前业主入住率已达20%以上，业主将房屋用途基本定位于办公用房。永成物业将立足本中心，提供高品质物业服务，树本土化大厦管理品牌，最终达到外拓市场的目的。“永成人”在对本“中心”管理期间，将按以下服务内容及服务标准竭诚为广大业主提供优质的保洁、保安、维修、绿化等各项服务，最终达到业主满意。 服务内容 1、本物业房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查及公共消防、机电设备、区内道路管线等公用设施的维修、养护和管理工作。 2、大厦平台绿地景观的管理养护。 3、电梯的维护以及保养。 4、本物业公共部位的清洁卫生和产权人（使用人）日常生活垃圾的处理等环境卫生的管理服务。 5、本物业治安秩序、公共秩序的维护工作。 6、参与物业竣工交付使用时的验收交接。 7、入住管理。 8、物业装饰、装修施工监督管理。 9、管理本物业内的道路交通，车辆行驶、停放管理。 10、物业档案资料的管理。 11、为产权人（使用人）提供良好的社区文化生活，定期组织大厦社区文化活动。 服务标准 永成物业为国际商务中心业主提供的服务标准基本定位于吉林省写字楼服务等级二级标准。 1、基本要求 (1)具有三级以上物业管理资质证书。 (2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签物业管理合同。 (3)管理人员持有物业管理上岗证(4) 物业管理人员具有大专以上学历。 (5) 对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理(6) 实行每天12小时物业服务接待公示服务联系电话。(7) 根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）(8) 采取恳谈会、电话、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。 (9) 招牌、广告牌、霓虹灯(10) 建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。 (11) 配合社区开展必要的文化活动。 (12) 建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况。 (13) 按规定管理、使用专项维修资金。2、房屋管理 (1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。 (2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。 (4) 除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。(5) 房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。(6) 大堂显著位置设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。3、设施设备维修养护 (1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。 (2)实行24小时报修值班制度，急修报修维修回访率达到80%。(3)水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。 (4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，交通标志规范、齐全。 (5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。 (6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 (7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 (8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。 (9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。 (10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。(11)雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。4、公共秩序 (1)大厦主出入口24小时值班。(2)对重点部位每2小时巡查一次。(3)应对公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。 (4)进出的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。 (5)进出的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。 (6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每年演练一次）。5、卫生保洁服务2次，随时巡洁。 3）楼道无浮灰、无纸屑、无烟头、无垃圾、无死角，楼梯扶手无灰尘，窗台板无明显灰尘。楼道每日清扫1次，每三天拖擦1