江西省九江十里众人众服装市场实施总案doc.doc

九江十里众人众服装市场实施总案 目　　录 宏观经济 商业部分市场调研 项目SWOT分析 大厦定位 资金回收表 招商策略及节点控制 推广策略及细则 宏观经济 九江市为江西省北大门，人口47万，辖区九县为九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，市区为庐山区、浔阳区、开发区三个区。人均年收入7474.6元，支柱产业有纺织、化工、能源、旅游。。国务院发展研究中心对京九铁路沿线开发进行考察论证，认为九江“最有条件成为京九中段新的经济制高点”。江泽民总书记亲临九江视察时，对九江的前景寄予厚望，指出：“九江处在京九铁路正中，滨临长江，又有庐山、鄱阳湖，九江前途无量。”历经时代巨浪洗礼的九江，正以坚实的步伐，崭新的姿态，走向世界，迎接未来，实现九江在江西的率先崛起。 2005年2月27日前 总登记数达到1500个； 审核商户数达到1000个。 如总登记数达到1000个 审核商户数达到500个 如总登记数达到500左右，不超过700； 审核商户数达到300个。 登记表，审核表，数据库作用 登记表和数据库是进行量化分析，从量上进行招商节点分析。 审核表是从质上进行质化分析，从质上可了解商户需求细节，以及业态规划和业态之间的关联，从而对于系数调整和制定起至关重要作用。 数据库则起数字信息化角度方便分析的一种先进工具，通过数据库分析，可有效降低时间，提高效率，迅速找出问题结症，对此，务必认真对待。 开盘： 通过项目蓄水，使蓄水量达到一个开盘量，即到在1000个商户登记量左右；这样才可以开盘，通过分批炒作，提升市场摊位价值，使假牌出尽，使之迅速消化掉。 开盘晚会： 重要性在于使目标商户和犹豫不决的商户，通过开盘晚会的预热，造成心理上的一种默认和冲动，从而使之在第二天的开盘交定金阶段能够有盲目冲动，烘托气氛。 开盘晚会是针对商户，主要有明星演出人员，政府相关领导，所有登记的商户全部为邀请对象。 开盘：先开2层，服装档口，然后开1层百货档口，最后3层，交纳定金即押金2000元/每标准档口，一个人限2个，凭身份证登记交款。 如果开盘前，蓄水量达到足够情况下，即1500，可同时开。如在1000左右，则分批开，分批开的目的是通过短期的炒作包括炒摊和外部电视媒体，报纸软广的大幅炒作，使其短期价格提升，从而让观望者迅速下定决心，加入抢租中，电视和报纸软广的内容均为铺位热租，升值为卖点。 在第二天，即报纸和电视热播完，立即开第一层（因趁热打铁）使1层租完，随后可紧接开第三层，第三层的开盘也可滞后2-3天，这样便于提升价位。在第三层的开盘前尤其需要报纸硬广宣传和软广的推广，这样可以使其在1周内，收定金阶段结束。 签约，收定金完第二周： 分摊位，签合同，可分批签，便于管理和调整。 每周一批共3周。 一般的门面和3楼的服务业态在此时周时签约。 媒体在签约期间的推广，注重软性的宣传，报纸软广推广内容以商铺的升值为卖点并将大厦的优点进行组织，电视台以采访商户的谈话内容为题材进行软性推广。 如蓄水量不足1000在700左右，低于500则不能开盘，而时间来不及，则要强开盘，则需要作到。 1.开盘晚会：广泛送发请柬，所有登记商户和大中路步行街，外埠市场内商户（外埠可专车接送）发请柬，务必使参晚会人数达到1200人左右。 2.开盘时先开2楼，如果可以消化，则第二天开1楼，如消化还有剩量则略迟一天，但不可过3天，在1，2楼开盘后，则通过炒作和拉升，再加强追踪，使消化量达到85%左右。 3.在1周后或10天后开3楼，同样需软广和硬广的大力配合，其推广费用加大，操作难度也相应加大。 4..签约：尤其在签约时，注意假牌使用，签约期内3周务必将假牌出尽，特殊情况下可采用打折方式出牌。 签约时交清半年租金，所有签约是租赁合同与经营管理合约同时签。 入场：所有商户入场前须凭进场单，方可入场，其间公司商城有检查，交清下半年租金，方可颁发进场单。 装修：所有商户装修须办理装修申请，具体细则见附件，审核后在交完押金后，在规定时间段装修完，方可进场装修。 布货：在开业前一周，开始布货，通知布货，布货须符合商场经营管理合约要求，方可通过，允许开业经营。 开业：在开业前一周，所有户外，报纸，电视广告全部更换成开业活动。内容为抽奖，有礼品，有活动表演。开业DM单针对消费人群派发。 核心商圈内为居民楼直投 开业活动为3天，此为小型活动，即抽奖，表演为主。 开业后养市每月一次的活动，为促销活动，主要为抽奖，优惠，展销为主。电视台，报纸以及软性推广为主。 养市的户外，车身均面向消费者，突出商城的理念，产品，服务为优，生意火爆的卖点。 养市期至10月1日，共5个月，在养市阶段，注重以下几点调控： 1、养市阶段，允许市场摊位转让（在市场审核通过的情况下），使摊位增价，增值，增