河南鑫地大酒店doc.doc

目 录 一 项目概况 二 项目市场分析 三 项目市场定位 四 项目功能布局 五 项目投资分析 六 经营模式和成本预算 一 项目概况 1.1 项目名称 河南鑫地国际大酒店（暂定） 1.2 项目地址 项目位于郑东新区综合功能热点开发地段，处在金水东路与黄河东路交汇处，东接郑东新客站和郑开大道，距离正在建设中的地铁1号线出口站仅800米，占尽郑州未来十年之三大城建题材——大郑东、新东站、地铁，雄踞中原崛起经济制高点。 1.3 项目简介 项目位于金水东路与黄河东路交汇处东北角，占地约20亩，总建筑面积51918.63平方米，其中地上建筑面积34076.50平方米，地下建筑面积17842.13平方米，主楼高19层，停车位600多个，总投资2.5亿元。 1.4 项目总经济技术指标 规划用地面积：71621.00平方米 建设用地面积：32899.85平方米 总建筑面积：51918.63平方米 其中：地上计容积率面积：34076.50平方米 地下室建筑面积：17842.13平方米 建筑密度：26.73% 容积率：3.0 绿化率：40.1% 停车位：588辆 其中：地下停车：348辆 地面停车：240辆 二 项目市场分析 2.1 郑州酒店行业现状分析 2006年底河南省共有星级酒店477家，客房出租率约为60%。其中五星级酒店已挂牌的有4家,全部在郑州；四星级酒店有49家,在郑州的有17家。 截止2009年底河南星级酒店已达500多家，郑州高档的五星级酒店主要有河南中州皇冠假日酒店、郑州兴亚建国饭店、郑州索菲特国际饭店、郑州裕达国贸酒店，河南中油花园大酒店。 近年来，郑州的会议、展览需求呈每年稳步增长的态势，随着郑州国际会议展览中心的启用而高速增长；广交会的参展人数和成交额每年呈稳定上升趋势。 这一切使郑州市各酒店现有的客源格局及细分市场发生剧烈的变化，展览业的兴旺将导致酒店业市场会派生出以会展为主营业务的精品会议酒店。一间精品会议酒店要做到从客人进入酒店到离开的每一个枝节都要顾及，每一个细节的安排都直接影响着顾客的满意度。而会展业务带给酒店的综合收益不仅仅是房费收入，也会带来会务、餐饮及其它收入。 以此作为统领郑州酒店的核心发展脉络，并围绕这个主题进行酒店的设计、建造、装饰、生产和提供服务，建设具有全方位差异性的旅游度假会展氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现提升酒店产品质量和品位的目的。 从2003年起，郑州市酒店行业出现新的一轮建设高潮，以民营企业为主力军的各大房产开发商，都纷纷投入巨资经营五星级酒店。先后有法国雅高集团、北京建国国际酒店管理有限公司、洲际酒店集团、兴亚国际俱乐部酒店、裕达国贸集团、中国民航河南省管理局等。它们的进入，将带来务实、灵活的经营手法。而郑州市酒店行业也将进行重新洗牌，优胜劣汰。这一改变也必将带来酒店客源优势的重组，客源的重新分配是必然的。 2.2区域内主要竞争对手分析 为了了解郑州地区酒店业的经营状况，我们选择两家五星级酒店对郑州市区的酒店有针对性的进行了了解，主要情况如下： 中州皇冠宾馆 地点：金水路 档次：五星级标准 调查项目 调查结果 客房(或床位)数量 客房222间套 会议室数量及可容纳规模 485平方米可容纳350人的八方厅；五间中小型会议室 主要餐厅数量、大厅可容纳人数规模 拥有700平方米可容纳450人宴会的中原多功能厅。 餐饮经营菜式 粤菜、西餐 公司协议或会议团体价格 标准房：900-1280元/间/晚 最大会议室折扣后价格 20000元/天 餐饮价格（中式围餐） 400元/围起（10人/围） 酒店经营淡旺季周期 （按协议价格不同划分） 旺季：4-10月份 淡季：11-3月份 酒店娱乐康体等配套设施 桌球室 乒乓球室 游泳池 网球场 健身室 按摩室 桑拿浴室 主要客源 周边地区的政府机关及事业单位 年平均开房率估算 60% 酒店特色及其它 占地面积较大、自然环境较好、会议功能较齐备、整体气派、员工素质一般 备注 宾馆楼高为五层，拥有222间商务客房，其中包括1间总统套房、3间行政房、2间豪华套房、3间普通套房、36间复式套房及无烟房。 郑州索菲特国际饭店 地点：金水路 档次：五星级标准 调查项目 调查结果 客房(或床位)数量 客房241间套 会议室数量及可容纳规模 一个容纳150人国际会议室，3个分别容纳30人及60人的小型会议室 主要餐厅数量、大厅可容纳人数规模 拥有能容纳2000人的中厅及一个可容纳300人多功能宴会厅 餐饮经营菜式 粤菜、西餐 公司协议或会议团体价格 标准房：900-150元/间/晚 最大会议室折扣后价格 20000元/天 餐饮价格（中式围餐） 400元/围起（10人/围） 酒店经营淡旺季周