重庆市煌华国贸项目商业经营管理方案建议书doc.doc

重庆煌华国贸（国际）项目 商业经营管理方案建议书（草案） 目录 项目背景和管理目标 项目情况简介 项目整体定位 管理目标 项目商业环境调研分析 项目商圈发展状况特点 周边主要商业设施现状分析 项目商业业态需求分析 项目定位 项目分析 本项目商业成功的必要条件 商业定位 商业定位依据 四、布局规划 项目远景规划 楼层功能规划 品牌结构比例 招商计划 招商基本条件 招商对象、合同主要条款及招商企业需提交的文件、材料 联营销售需支付的款项及标准 租赁销售需支付的款项及标准 招商宣传 招商原则 招商方式 招商方法 招商实施步骤 开业倒计时工作计划表 营销推广计划 经营目标 营销计划 营销方案设计思路 管理方案 合作主体 合作期限 合作方式 管理费用 佣金回报 费用负担 团队架构 投资回报 收入指标 开业指标 风险控制 开办费测算 管理优势 集团简介 精英团队 物业管理 酒店管理 十一、项目合作流程 时间安排 保密条款 附件一、委托管理协议书 附件二、项目实施阶段工作要点 项目背景和管理目标 项目情况简介 重庆市“煌华国贸”（项目一）位于重庆市沙坪坝三峡广场南开步行街与双巷子步行街之间的核心地段，是成熟商圈内最后一块炙手可热的商业宝地。项目在重庆市沙坪坝商业核心圈内，拥有消费人口120万人，日均在该地人流量达30万人次以上。 “煌华国际商城”（项目二）位于渝中区江北观音桥商圈核心地段。煌华国际商城凭借卓越区位优势，以偏振中心原动力、多维城市方向聚合体商业构成，领先于市内商业地产规划设计，引领重庆CBD北-江北商圈城市全新的商业形态。商圈内日均人流量达45万人次，节假日日均人流量接近100万人次，已成为仅次于解放碑商圈以外的第二大核心商业圈。 “煌华国贸”“煌华国际商城”是煌华国际集团重庆煌实业有限责任公司在重庆本土开发的又一大型商业地产力作，公司曾先后在北京、西安、福州、泉州、厦门、广州开发多个商业地产项目。 （二）项目基本数据 项目一 1、占地面积9320平方米，总建筑面积164404平方米，商业面积80000平方米，商业单层面积6294—8155平方米。 2、-3F、-4F为大型地下停车库，总计车位达655个之多。 3、层高：平街层高5M；负一楼、负二楼层高5.3M；一层高5M；8层高6.5M；二、三、四、五、六、七层高5.3M。 4、商场柱间距：8.7M。 5、电梯：一层至六层各设4部扶梯；商场内设二部观光电梯、四部垂直电梯、4部货梯；七八层与负一、二层各2部扶梯。 项目二 1、煌华国际商城用地呈一长条形，临建新南路黄金街面约500米长。由六栋高层和一栋超高层及裙房组成，总建筑面积约38万平方米，其中商业面积约10万平方米。 2、停车位：多达1300个 3、临建新南路1层商场面积16813.6平方米；临建新南路2层商场面积（临三号楼正一层）15652.9平方米；临建新南路3层商场面积（临一号楼正一层）13785.4平方米；临建新南路负1层面积（临三钢支路正3层）20587.2平方米； 临建新南路负2层面积（临三钢支路正2层）18578.3平方米；临建新南路负3层面积（临三钢支路正1层）18578.3平方米； （三）项目二整体定位 “动感.时尚、休闲.个性、美食.娱乐、互动.体验”，重庆市渝中区一颗金领消费体验中心、无敌江滨商业-----“煌华国际商城”,即将于2007年与重庆市人民相见。本项目将汇集中高档百货、主力超市、各专业主力店、国际国内一线运动休闲专卖店、其它专卖专营店等多种业态组合，是重庆市首个集购物、休闲、美食、娱乐、商务办公、五星酒店于一体的中高档购物休闲娱乐中心。受重庆煌华实业有限公司的邀请,北京中实强商业投资管理有限公司决定与其强手联姻,在充分发挥各方现有资源的基础上,进行全面有效整合。经我司人员对贵公司的市场调研并慎重考虑，我们将项目经营性质定位于中高档综合性大型购物中心。 （四）管理目标 合作双方通过对本项目的正确定位,发挥各自业务专长,通过“资本+资源”的最佳渗透组合,运用别具一格的营销策略和独特的市场推广手段,经过双方商业精英管理团队的职业化运作,实现双方确定的目标,使商业地产保值增值。使开发商、投资商、经营商、管理商得到优质回报，为今后的商业品牌市场运营推广打下坚实的基础。同时，我们也希望通过我们的专业化管理输出，为投资方进一步扩大知名度、提升商业信誉，为煌华国际商城的可持续发展、为商业物业的保值增值打好基础。 二、项目商业环境调研分析 （一）项目市场调研商圈发展状况特点（略） （二）周边主要商业设施现状分析（略） （三）本项目商业业态需求分析（略） 三、项目定位 （一）项目现场调研分析（略） （二）本项目商业成功的必要条件 条件一：独特主题商品或独特经营思路是最为核心要求； 条件二：培养长期忠诚消费群体