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呈：华松房地产开发有限公司 金色华松项目市场分析及定位 上海浦一营销策划有限公司 二○○四年一月 一、淮北市商业宏观市场分析 宏观市场相关数据整理： 在稳定、健康的宏观经济形势影响下，淮北市国民经济实现持续、快速、健康发展，居民生活水平继续提高。2001年淮北市国内生产总值107.37亿元，按可比价格计算，比2000年增长8.1%。2002年淮北市国内生产总值117.88亿元，同比增长7.8%。 据统计，2001年淮北市全市常住人口195.99万人，城市市区人口612369人，自然增长率0.9%；2002年全市人口201.22万。 1990-2002年淮北市国内生产总值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入及农民人均收入平均增长幅度分别为9.3%；13.8%；12.1%；12.5%。 2001年人均国内生产总值达到5478.3元人民币， 2002年人均国内生产总值达到5961元人民币，增幅8.81%。 2001年淮北市全年社会消费品零售总额34.74亿元，其中城市零售总额为26.16亿元，县及县以下地区零售额8.58亿元；2002年淮北市社会消费品零售总额37.56亿元，比2001年增长8.1%，其中城市零售总额28.34亿元，县及以下地区零售额9.22亿元。 2001年淮北市城市社会消费品零售额平均每月28551万元，平均每天951.7万元；2002年淮北市城市社会消费品零售额平均每月33079.5万元，平均每天1026.5万元。同比增长7.85%。 2001年，全市城镇人均可支配收入5588元，较2000年增长5.2%；2002年6065元，较2001年增长14%；2001年人均消费性支出4400元，较往年增长2.5%，恩格尔系数43.77%，在全省各市中排名第10位；2002年人均消费性支出4668元，较往年增长6.1%。 2001年，淮北市城镇居民商品性消费232369万元，文化生活服务性消费102445万元，；农村居民商品性消费77790万元，文化生活服务性消费26756万元。2002年，淮北市城镇居民商品性消费244763万元，文化性消费114338万元，同比增长分别为5.33%和11.6%；农村居民商品性消费81684万元，文化性消费28361万元，同比增长分别为5%和6%； 2001年末，淮北市职工平均工资7275元，较往年增长幅度4.3%；2002年，全市职工年平均工资8914元，较2001年增长22.5%。 2001年末，淮北市城乡居民储蓄存款余额75.83万元；2002年末，淮北市城乡居民储蓄存款余额为90.25亿元，较2001年增长19%。 二）目前商业房地产市场分析 2001年淮北市商业用房施工面积45445平方米，新开工商业用房7683平方米，竣工商业面积18593平方米； 2001年淮北市商业用房实际销售面积3634平方米，销售额806万元；预售6752平方米，空置面积2814平方米； 2002年淮北市商业用房施工面积71580平方米，同比增长57.5%；新开工商业用房22540平方米，竣工商业面积43231平方米； 2002年淮北市商业用房实际销售面积15870平方米，销售额3649万元，同比增长352.7%；预售1800平方米，空置面积28800平方米； 据皖房景气指数，2002年淮北市完成商业房产投资2821万元，在全省中排名17位； 2002年淮北市商业房产投资同比2001年增长幅度达30.1%，增幅在全省排名第6位； 可以看出，淮北市的商业用房市场供应量，在全省各市中确属中下。但在全国房地产业快速发展的大环境下，淮北市房地产业经过近几年的发展，已由低速发展期逐步走向高速增长期，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。2002年淮北市共计投资各类房地产商品35086万元，比上年增长22.5%，增幅占全省第六位；完成商业房地产投资额2821万元，比上年增长30.1%。市场情况有非常大改善，市场投放稳中有升、市场消化强劲，表明经过2000-2002年的过度阶段，淮北房地产市场进入理性发展阶段。从商业用房市场情况看，商铺投放量非理性增长主要是受近年商业房地产市场巨大空间的影响。 三）淮北商业房地产发展： 通过对近年淮北市经济发展状况的回顾，可以看到淮北市经济增长势头强劲，国内生产总值的增长率都在8%左右，同步于 全国的增长速度，这个趋势将会保持。全社会固定资产投资规模不断加大，成为经济增长的重要支撑。城市居民可支配收入不断提高，有相当稳定的增长率，这预示着市区居民的购买力不断增强。居民购买力的逐步增强，无疑给商业的繁荣注入了一针强心剂。同样，商业的繁荣给商业用房市场的开发带来的影响是巨大的。随着，的商业格局发生质的改变，商业发展呈现出一派欣欣向荣的景象。各种形式的新商业业态，由此也