02房地产核算体系之-存货第一章20150529.pptx

房地产公司财务核算体系第二部分成本核算管理;体系大类;加强房地产公司成本核算管理，统一房地产成本科目及分摊方式，不仅可以使财务与相关内控部门横向对比方便，严格制定并控制项目预算，降低房地产开发过程中物化劳动的耗费，提高经济效益（项目预算管理）。还可以正确进行税务筹划，降低纳税风险（税务管理）。同时，统一分配口径，使得公司前后年度对比有依有据（年度经营计划管理），配之日后和大家讲解的收入确认方式，即统一损益确认方式，使得公司考核机制（绩效考核管理）完善、统一、公平、有据。;特别是在国家对房地产行业宏观调控得背景下，合理分配、归集开发过程中各个环节费用支出，才能得出项目单体或单期的真实成本，给经营者，特别是营销部门定价提供合理化建议及经营数据分析。 最近几年，国家加强了对土地增值税得清算力度，土地增值税的有关法规也要求按照房地产类型对土增进行清算，房地产企业正确划分成本核算对象，也为土增清算打下良好基础。; 第一章 房地产开发公司项目成本体系 第二章 项目合同台帐编制方法 第三章 房地产开发公司成本归集方法 第四章 房地产结算报告编制方法 ; 第一章 房地产开发公司项目成本体系 ;第一章：房地产开发公司项目成本体系 ;第一章：房地产开发公司项目成本体系 ;第一章：房地产开发公司项目成本体系 ; 开发产品核算已办理竣工结算手续的产成品。开 发产品按住宅、商业、地下室、阁楼、地下车位、地 上车库等设二级科目核算，以楼号为客户进行客户往 来辅助核算。 拥有独立产权的地下室、楼体车库也按住宅成本 计算成本，不分摊计入住宅成本。; 1. 开发产品的转入与转出： (1) 开发产品的转入 项目竣工验收后达到预订可使用状态即需转入。 实践中，通常以取得竣工备案表作为项目完工的标 志。可做项目结算报告，转入开发产品，以业主入 住作为项目结转损益时点。 　　　借：开发产品－住宅等（X期X楼） 　　　 贷：开发成本－楼体直接成本明细科目（X 期X楼） 　　　; 1. 开发产品的转入与转出： (2) 开发产品的转出 开发产品转出时，按照该开发产品对应项目总成 本与该项目可销售总面积计算单位成本，在结合相关 面积信息计算相应结转的开发产品： 借：主营业务成本－房地产销售成本(按项目辅助核算) 　　 贷：开发产品－房地产开发项目(按项目辅助核算) 　　　　;2. 开发产品转变用途： (1) 开发产品转换为自用房地产 公司将开发产品转换为自用房地产时，应当按开 发产品在转换日的账面价值将房屋及建筑物、土地使 用权分别借记”固定资产”、”无形资产”等科目； 原已计提跌价准备的，借记”存货跌价准备”科目； 按其账面余额，贷记”开发产品”等科目。 　 ;2. 开发产品转变用途： (1) 开发产品转换为自用房地产 借：固定资产－房屋建筑物 无形资产－土地使用权 贷：开发产品－房地产开发项目(按项目辅助核 算) (2) 将开发产品用于对外出租 参见投资性房地产科目。 ;第一章：房地产开发公司项目成本体系 ;1、土地征用及拆迁补偿费用： 是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用， 主要含：土地出让金、契税、土地使用税、耕地占用 税等。 2、前期工程费： 是指项目开发前期发生得水文地址勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费 用。 ;3、建筑安装工程费： 是指开发项目开发过程中发生得各项建筑安装费 用。 4、基础设施建设费： 是指项目在开发过程中所发生得各项基础设施支 出。主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫 生、园林绿化等园林环境工程费。 ;5、公共配套设施： 是指开发项目内发生得、独立得、非赢利性得， 且产权属于独立业主得，或无偿赠与地方政府及公共 事业单位得公共配套设施。 ;6、开发间接费： 是指企业为直接组织和管理开发项目所发生得、 且不能将其归属特定成本对象的成本费用性支出。主 要包括项目人员管理工资、项目资产购置、办公费、 水电费、工程管理费（监理、审查、工程质量验收等 费用）、周转房摊销（临时办公）、项目营销设施建 造费（售楼处、样板间建造及装修）。 ; 上述分类来自于国税发[2009]31号，我们根据房 地产开发成本发生内容（如建造类、政府规费类、外 网、环境绿化类）不同及便于成本归集分配，我们借 鉴全国优秀地产得核算经验，将房地产开发成本重新 划分归类，形成现有得房地产会计核算成本体系（按 照核算