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房地产税对预期房价影响 　　摘 要：自20世纪90年代末中国住房市场改革以来，我国房地产行业迅猛发展，房价居高不下。有学者认为尽快推出房地产税立法，全面部署房地产税制改革对抑制房价有一定的作用。因此，研究房地产税与房价的关系，房地产税对房价的短期、长期影响，宏观、微观影响，进而为我国房地产税制改革指明方向 关键词：房地产税；房价；影响 中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.03.060 我国房地产行业近些年来发展迅猛，同时连年攀升的房价也成为了国民经济的突出问题。国务院在2010年将房产税改革提上日程，并于2011年设置房产税改制试点在上海和重庆两地。2016年12月中央经济工作会议又提出：房子是用来住的，不是用来炒的。这一切表明规范房地产市场，部署全面税制改革稳定房价，推动房地产市场健康发展已成为我国政府宏观调控的重点工作之一 1 房地产税对预期房价的影响 我国1986年颁布《房产税暂行条例》并沿用至今，征收对象是房产，计税依据有从价计征和从租计征，居民自用住房免征房产税。房产税是一种地方税，对增加地方政府财政收入，支援地方公共支出、提供公共服务有积极作用。2011年在上海与重庆试点房产税改革，是对居民自用住房征收房产税，试点结果也都对房价有一定的抑制作用；实践也表明，试点房产税改制也暴露出一定问题：税基窄，税收收入有限，还涉及到税收公平问题；房产税与土地出让金之间的关系没能捋顺，重复征税问题便顺势而生；房产税收入按照试点办法应投入到保障房建设中去，但由于缺乏有效的市场监管，可能导致政府通过权力寻租。总结试点经验，政府现阶段房产税改制方向是推出房地产税，包括房产税与城镇土地使用税，其他与房地产有关的税费暂时不考虑进来 1.1 短期影响 从供求理论角度来看，房地产市场短期供给量是不变的，房地产价格的形成主要受需求的影响。征收房地产税则由住宅市场上的需求方承担，购买成本增加，需求量下降，导致短期内房产价格是下降的。从投资投机者角度来看，恢复对个人住房持有环节征税，增加了其投机成本，利润空间会缩小，改变投机者对房价预期的增值，同时也改变房地产的净现值，征收房地产税后资产均衡价格将低于税前水平。从潜在购买者角度来看，随着房地产税出台呼声的高涨及各种抑制房价措施的不断出台，会影响到这部分消费者对未来房价的心理预期，给市场一个自我调整的时间，也给政府宏观政策的具体落实创造了有利时机 从微观因素（住房所有者）来看，理论上，居民持有消费性住房的时间较长，而持有投资性住房的时间较短，房产税?η罢叩挠跋齑笥诤笳摺７康夭?税的普遍征收对住房市场的影响不仅是总量上的，还将带来结构效应。对高收入者或高收入家庭来说，房地产税对预期房价的影响边际效应小，假设1套100万元的征税房产，每年需要缴纳5000元的税费，影响微乎其微；但对于低收入者或者低收入家庭来说，影响边际效应就大得多。同时，持有不同套数的征税房产对房价的预期也是不同的，只有1套征税房产的持有者会认为，开征房产税的影响会大得多；而有3到4套房产的持有者则会认为，开征房产税的影响不大 1.2 长期影响 中国房地产问题的实质，不仅仅是房地产市场本身的问题，也是整个国家收入和分配体制、社会保障体制等多方面的问题，更是土地的问题。如果土地的问题不能很好地解决，房地产税的立法及实施对缓解目前房价居高不下的难题也无能为力。中国目前大部分存量房已经缴纳了70年的土地使用费，如果再按照房产的价值来征税，而又不考虑已经缴纳的土地使用费，实际上就是重复征税，将会给房产所有者带来高房价后的第二重经济负担 从长期来看，房价上涨的动因一个是需求拉动，另一个很重要的因素就是土地资源的供给日益匮乏。由于土地是不可再生资源，房地产开发用地又一直是国家垄断的，土地供给越来越紧张，地价只能持续走高，再加上地方政府过多依赖“土地财政”，不会主动降低地价，那么结果只能是土地资源紧俏，供给有限，供小于需，即便是房地产税的推出也难以解决高房价的问题，甚至随着房地产税的出台会导致新一轮的房价高企。除了土地的因素外，还有市场的流动性泛滥、城市人口激增、通货膨胀、资金避险保值等因素也会对房地产市场价格产生长远的影响 2 加快完善房地产税制改革的途径 2.1 有条件借鉴外国房地产税征收经验 征收房地产税是世界通例，是地方政府财政收入的主要来源。美国、英国、法国的税率都偏高，因为这些发达国家征收房产税已有百年历史，征收及监管系统都十分完善。宽税基与高税率让这些地方政府有较大的财权与事权，有更多的资金投入到公共设施与公共服务中去，更好地保障民生。我国在房地产税改制过程中要有条件地借鉴，不能一股脑地照搬