安置房成本估算.doc

谭龙社区北安置房建设投资成本及收益分析 说明：谭龙社区北开发项目紧邻新长南线，东西长410米、南北宽48米，占地19680平方米，29.5亩（土地局按临街30米报批，面积为18.424亩，成本核算按29.5亩计）。图纸设计已完成，总建筑面积53496.95平方米，其中3-11层住宅建筑面积33491.87平方米，1-2层商业面积13336.72平方米，地下人防工程建筑面积6668.36平方米（人防工程需独立的设计单位设计，原设计未考虑人防工程建设，仅考虑地下室及地下停车，面积为3986.5平方米）。项目建成后，1-2层商业的全部及上部1.6万平方米住宅均用于西出市口拆迁安置。下面以开发商的角度，分别从开发建设成本、开发建设收益、企业利润及风险三个方面进行分析。 安置房开发建设成本估算 一、建设工程费用： 1、土建（外装饰、水电、电梯、进户门、外门窗）： 1300元/平方米*46828.59平方米=6087.7万元。 2、自来水入户：（按照新的收费要求，入户费为1.5元/平方米，总入户费应为46828.59*1.5=70242.9万元，暂仍按现行收费基数计算） 1800元/户*230户=41.4万元。 3、室外工程（含绿化、道路、供水、雨水、亮化、供电、弱电、变压器。其中污水管网考虑按市政污水管网项目进行建设，可以使用上级配套资金，未列入建设成本） 参照万合花园约310万元。 4、人防工程（9层以上建筑按首层建筑面积配建，否则按配建面积缴纳1500元/平方米的异地建设费）： 6668.36平方米*1800元/平方米=1200万元。 5、勘探、规划、设计、监理、咨询、人防工程设计监理、审图、公示（其中规划、勘探、设计、公示牌已签订合同额为88.02万元，）： 约180万元。 6、建设单位管理费： 约80万元。 以上小计：7899.1万元 注：暖气初装费（地暖室内安装40元/平方米，室外配套28元/平方米，46828.59平方米*68元/平方米=318.43万元）及燃气费（现行价格为2500元/户，2500元/户*330户=82.5万元；按照新的收费价格为10.5元/平方米，应为49.2万元）由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。 二、土地费用： 1、土地费用：18.45亩*30万/亩=553.5万元 小计：553.5万元 三、各项税费： 1、规划局市政配套费： 46828.39平方米*30元/平方米=140.5万元 2、建设局墙改基金： 46828.39平方米*8元/平方米=37.4万元 3、气象局防雷检测费： 约20万元 4、文化局文物勘探费： 19680平方米*3元/平方米=6万元 5、水利局地下水资源费： 46828.39平方米*1元/平方米=4.68万元 6、执法大队污水处理费： 46828.39平方米*1元/平方米=4.68万元 7、消防队消防费： 46828.39平方米*2元/平方米=9.36万元 8、房产局预售许可证费： 46828.39平方米*5元/平方米=23.4万元 9 、国税、地税（拆迁安置房免税，商品房17491.87平方米出售应缴税，税率约5.8%） 17491.87*2600*5.8%=263.8万元 以上小计：509.8万元 四、建设期利息（建设期约15月，建设期间流动资金约2000万元，年利率按10%计算） 2000*10%*1.25=250万元 总计：（一）+（二）+（三）+（四）=9212万元 安置房开发建设收益估算 可获得17491.87平方米住宅的出让权，暂按2600元/平方米的价格计算： 17491.87*2600=4547.9万元 可获得6000平方米（人防工程面积6668.36平方米，出去管道井、电梯井、设备间、楼梯等面积后，约为6000平方米）地下室的使用租让权 ，租期50年，租金按500元/平方米计算： 6000* 800=480万元 政府对安置房建设的补贴（安置房面积29336.72平方米，按1300元/平方米计算；人防工程面积6668.36平方米，按800元/平方米计算） 29336.72*1300+6668.36*800=4347.2万元 总计：（一）+（二）+（三）=9375万元 企业利润分析及风险分析 利润分析： 投资收益减去投资成本 9375—9212=163万元 二，风险分析： 因通货膨胀即建筑材料、人工费等涨价引起的成本上升。 商品房销售形势的影响，即建成商品房是否能按期售完。 因政治经济形式和政策的变动引起的商品房价格的变动。 谭龙社区西安置房建设投资成本及收益分析