诸暨商业项目前期市场定位报告02.ppt

周边楼盘概况 第三章 市场调研和趋势分析、展望 1、城市商圈调研 2、破题：发展之路何在？ 3、发展趋势展望 发展前景展望 零售商业已经进入全球化、精品化的阶段，无论是巴黎、东京还是纽约，小商品市场的形态和装修档次都向着精品化的趋势发展，由此带来的商机也大大得到提升。 诸暨现有的小商品市场年代较早，形象较差，存在升级换代的需要。 从经营成本来看，现有小商品市场因位于城市中心，租金较高，对商户的利润有一定影响，本案可通过相对优惠的租金吸引客户投资。 项目周边人口较多，但缺乏相应的小商品市场，且项目可以较好沟通城乡地区，潜在需求足以支撑市场的存在。 市场的科学规划和经营推广，能够改变项目所处商圈的成熟度和层次，彻底改变目前商业业态档次不高的情况。 结束语 感谢各位领导欣赏，请对方案给予指正与批评！ 苏州策源房地产投资咨询有限公司 2011年10月 项目关键指标归纳分析 1、项目体量小，毗邻社区但又不直接依托某一社区，周边商圈密集，但商业成熟度参差不齐 类型 体量（㎡） 商圈辐射人口 （万） 特征 主要业务定位 与项目吻合度 近邻型 1万以内 1万人以内 直接依托社区存在，是社区的一部分 日用品和一般食品 低 片区型 1-2万 1-5万 依托多个社区存在 中型超市+餐饮 极低 区域型商业中心 2-5万 5-10万 一般处于人口密集区，属于片区型商业升级版 大型超市+餐饮+购物+娱乐 较高 shopingmall或城市综合体 5-10万 10万以上 主要出现在“郊区”（新兴区域），辐射面广 以大型超市、百货为主力 基本涵盖一切生活所需 极低 城市中心级商圈 10万以上 几十万至几百万不等 市场传统商业0. 0. ‘ 中心 以购物、休闲娱乐为主体 是各类商场、百货的集中地 极低 特色街区 体量不限 辐射面不等 有些依靠于观光旅游区，有些完全依靠于自身特色，吸引消费者，对位置要求相对较低 如：美食一条街、精品街、酒吧街、工艺美术品街区等 较高 从项目综合特征分析：特色街区商业方向、区域型商业中心方向与项目较吻合，但由于本案所处区域，已有大润发进驻，因此建议选择特色街区方式向。 项目关键指标归纳分析 2、车道较窄、地面停车位不足 车道较窄 车道较窄，导致停车不便，无法行成客流，虽然地理位置较好，不利于商业街区的形成 地面停车位不足 目前大型餐饮以及娱乐场所对地面停车要求较高，这将排除项目以大型餐饮及娱乐业态作为发展方向的可能性 项目关键指标归纳分析 3、是否有打造景观商业的可能性？ 景观缺乏 新建景区商业并非不可行，但前期投入成本较高，对开发商资金能力要求较高，且未来预期风险较大，因此不建议选择开发此类型 发展空间到底在何处？ 项目关键指标归纳分析 项目的可能机会点在哪里 1、特色餐饮街区，主打某种类型餐饮 2、新型小商品市场，以精品、时尚为主题 3、以数码产品为主导、结合电子游乐、数码动漫为主题的复合型商业 项目周边人群以政府官员、从商人员为代表 建议选择开发精品类型的小商品市场，既可辐射周边， 又能吸引全城的客流，且销售风险较小 第一部分 竞争项目产品情况 第二部分 大润发商圈现状 第三部分 项目产品规划建议 第四章 项目产品规划 在售楼盘分析 1、纯商业项目较少，以社区商业为主，竞争小 在售项目以高层住宅为主，商业体量较小，且不具备规模效应，我项目有一定优势 2、除广和大厦，商业缺乏科学业态规划 商铺面积普遍偏大，都在200平以上，造成总价偏高，业态无规划，对后期经营形成杂乱无序的症状埋下伏笔 项目规划窥探 1、精品流行饰品 以流行饰品店，比如哎呀呀等连锁店为例，面积在10-50平米，对停车要求低，可缓解项目停车难的问题 2、特色数码产品 以音乐、影音播放为代表，品种繁多，单体面积在20-100平米之间 可参照案例──厦门台湾小商品市场 定位：引进国际流行品牌和款式，建立项目高端形象，为商户创造最大利益 厦门台湾小商品市场与本案有几分“形似”，小体量、需要走特色化道路，依托厦门与台湾之间的交流，项目操作很成功，但与其相比，本案缺乏旅游人口，以及政府的强力支撑等，能否借助特色定位一举成功，仍需要在实践中尝试 特色定位需注意的几点 1、这类街区的客户群体和层次都很明显，因而在广纳客源方面有一定的限制，可能会影响商户前期的经营 3、诸暨目前销售的商铺大多为社区配套型的大铺，规划不合理，特色商铺更应注重商户需求，单铺面积不宜过大 2、项目需要提前进行招商和推广，保证开业时人气充足，后期运营需要开发商