世茂房地产（813.HK）.docVIP

世茂房地産(813.HK) 2012年銷售前景可期 Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Bloomberg │ Reuters │ POEMS 813.HK │813.HK │813.HK 行業：內地房地產 Phillip Securities Research 03 April, 2012 年報分析 評級：收集 收市價：8.19 目標價：9.20 研究員 陳耕 chengeng@ +8621107 投資概述 儘管未能達到人民幣360億的銷售目標，但世茂房地産的銷售額保持增長且銷售布局良好，有助于保持持續的競爭力。2011年世茂房地産的合約銷售額同比微升0.65%至人民幣307億，銷售面積同比下降5.53%至239萬平方米，而平均銷售單價則上升6.5%至12845元/平方米。 考慮到幾個因素：全年550萬平方米的可售量、項目布局經濟發達區域、符合市場需求的新産品以及降價促銷行爲，我們對于世茂房地産的銷售前景表示樂觀。 入帳面積上升持續推動公司核心淨利潤快速增長。2011財年，世茂房地産的營業收入同比上升19.5%至人民幣260億，毛利則同比上升25.4%至100億，毛利率則上升1.8個百分點至38.4%。公司全年淨利潤上升22.5%至57.2億元，其中核心淨利潤同比增長20.6%至45.6億元。 世茂房地産的多元化運營初見成效，投資物業租賃和酒店運營正在爲公司提供穩健的經常性現金流收入。我們認爲，世茂房地産的投資物業和酒店的資産質量高，回報率穩定。經過幾年的過渡期後，世茂房地産的資産負債表中的多元化資産的盈利能力得到顯著提升，其已成爲公司的重要的競爭優勢。 2011年末的資産負債表顯示，公司的待售物業存貨規模上升，以及債務規模上升。我們估計，由于短期資金需求較大，世茂房地産將可能采取較大的價格折扣來加大銷售回款力度。因此，2012年世茂房地産的銷售單價降幅預計將達兩位數，而全年銷售額超預期的概率較高。 根據我們估算，2012年和2013年的營業收入有望達309億和336億元，淨利潤爲45.8億和50.2億元，每股收益爲1.297和1.423元，相當于1.597港元和1.752港元。我們認爲，世茂房地産的估值中樞將在8.8—9.2港元，相當于5.5倍—5.8倍的2012年預期市盈率。我們給予世茂房地産“收集”的評級，未來12個月的目標價爲9.2港元，高出現價12.3%。 2012年銷售前景趨于樂觀 儘管未能達到人民幣360億的銷售目標，但世茂房地産的銷售額保持增長且銷售布局良好，有助于保持持續的競爭力。2011年世茂房地産的合約銷售額同比微升0.65%至人民幣307億，銷售面積同比下降5.53%至239萬平方米，而平均銷售單價則上升6.5%至12845元/平方米。公司旗下主營商業地産的A股上市公司—上海世茂的銷售顯著低于預期。可售量超過40億的厦門項目沒有如期推出，導致其2011年的銷售完成率僅爲70%，銷售額和銷售面積分別爲50.7億和34.3萬平方米。 2012年世茂房地産的銷售目標訂爲超過人民幣307億。公司1季度銷售額約爲40億的銷售額，1季度的銷售清淡符合我們預期。我們預計，2季度開始公司清理存貨的活動將告一段落，而符合市場需求的新增供應量則快速入市，同時配合降價促銷活動，我們預計2季度的銷售額將有顯著提升。考慮到幾個因素：全年550萬平方米的可售量、項目布局經濟發達區域、符合市場需求的新産品以及降價促銷行爲，我們對于世茂房地産的銷售前景表示樂觀。 圖1，收入及盈利一覽 來源，公司報告 核心淨利潤保持快速增長 入帳面積上升持續推動公司核心淨利潤快速增長。2011財年，世茂房地産的營業收入同比上升19.5%至人民幣260億，毛利則同比上升25.4%至100億，毛利率則上升1.8個百分點至38.4%。公司全年淨利潤上升22.5%至57.2億元，其中核心淨利潤同比增長20.6%至45.6億元。 2011年，世茂房地産的入帳項目達28個，其中7個項目的入帳收入均超過10億以上。2011年公司的竣工面積增長24.4%至336萬平方米，2012年計劃竣工面積爲332萬平方米，我們可以預計在銷售平穩的情况下，2012年公司的入帳面積將基本保持穩定，幷略有增長。 多元化業務成效凸顯 世茂房地産的多元化運營初見成效，投資物業租賃和酒店運營正在爲公司提供穩健的經常性現金流收入。2011年，商業地産租賃收入同比增長36%至4.41億元。而同時，酒店業務收入同比下降8.4%至人民幣8.92億，原因在于