房地产市场运行的一般规律.ppt

房地产经济学研究房地产资源配置的一般规律，这些规律既包括与一般的资源配置相似的数量配置规律，又包括考虑房地产特殊性的空间配置规律。本章阐述房地产需求、供给的基本特性以及房地产市场达到数量均衡的一般规律。 2.1房地产市场概述 2.1.1房地产市场的含义 一般而言，市场是指供需双方见面、买卖双方交易的场所，同时又是指交易活动的总和。 (1)狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所或交易中心； (2)广义的房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。市场兴盛或衰落往往以市场交易的活跃程度来衡量。 2.1.2房地产市场体系 房地产市场与其他的商品市场如一般日用品市场、劳动力 市场、金融市场等一样，是一个完整的市场经济体系中不可或 缺的部分；同时，房地产市场又相对独立，有其自身的体系。 房地产市场体系可以从不同的角度划分。 (1)按市场运行层次划分 按照运行层次可分为房地产一、二、三级市场。 房地产一级市场是指国家(土地所有者)作为出让人与土地 受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件 下，一级市场是受让方“原始”获得土地使用权的惟一渠道，其 中，出让方占据垄断地位。 房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土 地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易 而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易 主要集中在二级市场。 房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而 形成的市场。 在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶 上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市 场的交易量远远大于二级市场的交易量。 (2)按市场交易客体划分 按照市场交易客体划分可分为土地使用权市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。其中还可以进一步细分，比如房地产中介服务市场又可以分为房地产评估、房地产经纪、房地产咨询市场等。 (3)按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐物业市场等。每一类又可以细分，如住宅市场可以细分为普通住宅市场、别墅市场等，工业物业市场可以细分为厂房市场和仓储市场等。 (4)按照购置目的划分 可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方是 把房地产作为投资对象，期待通过房地产的保值、增值获取出 售、出租收益来达到盈利目的；房地产自用市场的买方则以自 用为目的，供自己生活、生产使用。由于房地产兼具投资和消 费的功能，两个市场实际上密不可分，之所以这样划分是为了 便于分析研究。 (5)按照房地产价格的实现形式划分 可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场， 房地产所有权的供求关系决定房地产所有权价格，即通常所说 的房地产价格；在房地产使用市场，使用权的供需关系决定使 用权价格即租金。也即房地产资产市场决定价格，房地产使用 市场决定租金。因此这两个市场简称为买卖市场和租赁市场。 房地产使用市场不同于自用市场，是为了分析租金的形成 而建立的一个合成概念。房地产使用市场的需求方，包括全体 的房地产使用权占有者——租客和业主、家庭和企业，即无论 使用者是否拥有该房地产的产权，无论使用者是家庭还是企业。 此外还有一些其他的划分，比如，按照供货方式，可以划 分为现房市场、期房市场；按照供求状况，可以划分为买方市 场和卖方市场等。 2.1.3房地产市场的功能 房地产市场有如下功能：反映房地产市场的 需求变化，调节供需双方的相互适应，为政府制 定调控房地产业的政策提供参考依据。 2.2房地产需求 2.2.1房地产需求的内涵 房地产需求一般是指在一个特定时期内，消费者或投资者 在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。这也 称作房地产的有效需求。如住宅房地产的有效需求，一般是居 民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数。通常，在一 个特定价格下，消费者愿意且能够购买房地产的数量，称为房 地产的需求量。 与房地产有效需求相对应，房地产潜在需求是指过去和现 在尚未转化而未来可能转化为实际购买力的需求，表现为消费 者对房地产的消费欲望，也称需求能力。如住宅房地产潜在需 求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等 变量的影响，其中，人口数量是影响住宅需求最主要的因素。 房地产需求按目的划分有生产性需求、消费性需求和投资 性需求。生产性需求是指用来满足工商、服务等行业生产和经 营场所需要而形成的房地产