亦庄新城I-3街区控规深化方案说明-北京经济技术开发区.doc

规划文本 规划背景 位于北京东部发展带上的亦庄新城是北京“两轴—两带—多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点。亦庄新城作为北京市重点发展的新城之一，承担着疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的城市职能，是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。其发展目标是建设高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城。 亦庄新城III-4街区位于新城东部III片区中部，作为数字电视产业园的核心区域，是新城的近期重点发展区。为最大限度地发挥III-4街区作为数字电视研发制造基地和生活服务区的职能,加快启动街区建设，使该街区创建成布局合理、产业集群、配套设施完备的高端特色产业区，北京市规划委开发区分局委托我单位对《亦庄新城III-2、III-4、III-5街区控规深化方案》（以下简称《深化方案》）进行深化，编制《亦庄新城III-4街区C13地块控制性详细规划》（以下简称《地块控规》）成果。 规划范围及区位 规划范围 III-4街区位于亦庄新城东部，北起科创街，南至科创十二街，西起经海一路，东至经海九路，总用地面积468.4公顷，属通州区行政管辖范围。 C13地块位于III-4街区南部，研究范围北起科创十一街、南至科创十二街、西起经海三路、东至经海四路，地块总用地面积为10.12公顷。 规划区位 C13地块南邻城市主干路科创十二街，与轻轨L2线一路之隔，交通十分便捷；东侧是轨道站点经海站及其周围规划商业服务用地，商业氛围浓厚；西北侧紧邻工业用地，在高新技术产业辐射范围内。 现状条件及评价 现状周边情况 C13地块周边土地均处在拆迁完毕，待规划深入研究的空地阶段。 现状用地权属情况 C13地块属于尚未出让的国有用地。 现状土地使用情况 C13地块内现状土地为已选址尚未出让的空地。 现状人口情况 新城III-4街区涉及通州台湖镇孟庄村、北堤村、安定营村、郑庄村和崔家窑共五个村，总人口3139人，共1294户。按照上位规划要求，集中安置在III-4街区的E3、E4、E8地块内。 C13地块为安定营村旧址，已完成拆迁。 现状综合评价 C13地块建设范围内均为空地，四围规划市政道路尚在建设中，拆迁安置工作已完成，为下一步土地出让、建设提供了支持。 规划依据 《亦庄新城规划》（2005年—2020年） 《亦庄新城控制性详细规划（街区层面）》（2005年—2020年） 《亦庄新城III-2、III-4、III-5街区控规深化方案》（2009年-2020年） 《北京新城控制性详细规划编制要求》（2006试行版） 《北京新城控制性详细规划（地块层面）编制要求》（2008试行版） 《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（2006年） 亦庄新城及开发区各专项规划 功能定位与发展目标 《深化方案》中明确III-4街区是以高新技术产业及其配套服务业为主导功能的街区，规划C13地块以商业服务和高新技术产业功能为主，另规划在该地块内设置集中绿地一处，满足周边使用者休闲活动需求，提升街区环境品质。 功能布局 本地块结合周边环境进行规划布局，并根据《深化方案》的要求，于地块中部设置集中开敞绿地，临科创十二街一侧安排布置商业服务功能用地，背街一侧作多功能用地。 建设规模控制 用地规模与建筑规模 本控规中规划用地规模与《深化方案》要求一致，为10.12公顷，其中商业服务设施用地2.87公顷，公建与高新技术产业混合用地4.95公顷，街头绿地2.30公顷。总建设规模为17.08万平方米，符合《深化方案》对该地块的控制要求。 人口规模 《深化方案》中明确III-4街区总人口控制规模为3.69万人，C13地块没有居住功能，故该地块容纳人口不计入居住人口指标。 公共服务设施控制 根据《深化方案》的相关要求，此地块内无公共服务设施。 土地使用控制与引导 土地使用性质分类 根据《北京新城控制性详细规划编制要求》（2006试行）中规定的代码表示各地块的用地性质，商业金融业用地代码为C2，其他类多功能用地代码为F3，街头绿地代码为G12。 建设强度控制 按照《深化方案》要求，依此确定各用地性质的容积率控制指标。商业服务设施用地容积率为2.0-2.5，多功能用地容积率为1.5-2.0。 建筑高度控制 结合规划区域周边用地性质和景观格局，确定商业服务设施用地建筑控制高度为45-60米，多功能用地建筑控制高度为30-45米。 建筑密度控制 本地块为商业和多功能用地，建筑密度高限均为40%。 绿地率控制 商业服务设施用地绿地率低限控制为20%，多功能用地绿地率低限控制为30%。 建筑退线 沿道路科创十一街、经海三路和经海四路均需退红线5米以上。沿科创十二街一侧带状街头绿地退红线5米以上，与地块内集中绿化相临布