中央广场可研报告.doc

锦州中央广场改造项目可研报告 目录 一、项目概况 3 1、项目现状情况 3 2、项目分块情况 3 二、项目运营主要目的 5 1、项目性质： 5 2、改造的基本原则： 5 3、运营的主要目的： 5 三、项目开发模式 6 1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式： 6 2、此模式开发要采取以下策略： 6 四、项目拆迁情况说明 6 （一）有关合作协议内容 6 （二）拆迁进度情况说明 7 （三）初步拆迁政策情况说明 8 （四） 项目掠影 8 五、市场环境分析 9 （一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示： 9 （二）住宅市场分析 9 （三）商圈分析 10 （四）写字楼市场分析 15 （五）市场分析结论 17 六、初步规划方案及指标 18 1、方案一初步规划及指标 18 2、方案二初步规划及指标 19 3、两方案对比分析： 20 4、规划方案效果图 20 七、运营关键点 21 （一）动迁关键点 21 （二）岛式商业可行性论证 21 1、岛式商业在锦州市场建立的机会 21 2、岛式商业在锦州市场建立的风险 22 3、岛式商业案例及分析 22 4、本项目岛式商业可行性结论 24 5、本项目岛式商业定位 24 6、本项目岛式商业面临难点 25 7、主力店商业定位 25 八、项目效益测算 25 九、资金筹集 27 十、本项目与该区域集团项目对比分析 28 十一、项目可研结论 28 一、项目概况 1、项目现状情况 项目四至情况：东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地34212.25平方米。 项目地块包括建宇支行地块、锦州饭店地块、五七楼地块及新华书店地块四个区域 项目 面积（㎡） 占地面积 34212.25 原地上建筑物面积 84327.55 住宅 48248.65 门市 11597 办公 21966.9 新华书店 7623.9 群众艺术馆 4618 太和广电局 1327 龙福商务宾馆 1888 宜家商务宾馆 870 建宇支行办公楼 5640 附属 2515 2、项目分块情况 (1)建宇支行地块 建宇支行地块占地4800平方米，建筑物占地面积2964.5平方米。 民生里62号楼一楼底商与房产证信息不符：现场勘察为14个门市，房产证登记为7个，具体情况如下： 坐落 住宅 办公 商铺 户数（户） 面积（m2） 户数（户） 面积（㎡） 户数（户） 面积（m2） 上海路三段49号 16 978.41 1 281.75 上海路三段47号 56 3522.12 15 2324.27 山西街47号 66 5200.53 3 89.01 民生里62号 77 3503.91 14 —— 13层小高层 1 5640 总计 215 13204.97 1 5640 33 2695.03 （2）五七楼地块 五七楼地块占地面积13184平方米，建筑物占地面积7096.48平方米。 坐落 住宅 办公 商铺 户数（户） 面积（m2） 户数（户） 面积（m2） 户数（户） 面积（m2） 民生里60号 48 2029.50 0 0 山西街41号 66 4247.87 4 239.70 广西街12号 58 4567.57 4 210.50 山西街39号 86 4305.35 6 371.00 广西街10号 90 4455.57 6 87.50 宜昌路三段40号 80 4105.78 14 987.67 宜昌路三段42号 48 2647.86 10 2475.95 宜家商务宾馆 1 870 龙福商务宾馆 1 1888 总计 476 26359.50 2 2758 44 4372.32 （3）新华书店地块 新华书店地块占地8000平方米，即在农户无占地面积5825.77平方米。 目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。 坐落 住宅 办公 商铺 户数（户） 面积（m2） 户数（户） 面积（m2） 户数（户） 面积（m2） 广西街11号 43 2264.45 10 1174.60 广西街7号 48 2974.49 5 989.26 宜昌路三段44号 36 2445.24 9 2202.63 太和广电局 1 1327 新华书店 1 7623.9 群众艺术馆 1 4618 总计 127 7684.18 3 13568.9 24 4366.49 （4）锦州饭店地块 锦州饭店地块占地5600平方米，建筑物占地面积4478.97平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。 二、项目运营主要目的 1、项目性质： 老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商