赢商共享-深圳市德思勤置业关于旧城改造的思考和实践914578517.ppt.ppt

* 关于旧城改造的思考和实践 德思勤置业 一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、德思勤：旧城改造的实践 四、旧城改造项目的资产运营建议 目 录 一、旧城改造是城市升级的必要过程 城市化进程扩大城市规模 在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。 城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 城市升级要求旧城改造 深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。 随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。 青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。? 深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。  　 随着城市经济的发展，为适应已批准的城 市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相 符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、 企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共 文教娱乐场所的改扩增建设等。 旧城改造定义 旧城改造分类 中心区改造 旧城居住区改造 历史文化保护区改造 旧城商业区重建与改造 城中村改造 旅游度假区改造 旧工业区改造 港口、码头改造 旧城改造 旧城改造研究思路 改造评价 如何判断改造是否成功 改造模式 如何改造 改造主体 谁来改造 改造影响 改造会造成什么影响 改造目标 改造成什么 改造条件 为什么能改造 改造原因 为什么要改造 旧城改造研究体系 旧城改造要解决的问题 改 造 原 因 旧城改造根本原因 土地资源短缺 优化土地存量 土地资源浪费 旧城改造 城市更新 旧城改造实质：如何合理利用已开发土地 城中村存在的主要特征 景观特征 流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严重。 经济特征 社会特征 许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、差“。具体来说就是建筑密度高、层数低，建筑结构以砖混结构为主，基础设施不完善。 归纳起来有以下几点：（1）集体经济实力强大；（2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。 旧 城 改 造 目 标 旧城改造目标 提升城市形象，完成城市升级 完善城市功能，成熟城市配套 城市结构合理，产业布局得当 集约利用城市土地，提高土地利用效益 改造 目标 城中村 改造目标 完善城中村的法治和管理体系，使城中村 人口管理、经济活动及全面的社会管理纳 入城市规范化体系。 基于市场的原则，积极稳妥地推进城中村 产业升级，引导城中村经济可持续发展 并与城市经济活动全面、有效对接 。 坚持包容和求实的态度，妥善发掘与保护 城 中村有价值的历史与本土文化，使其成 为城市文化经营和旅游产业的组成部分 。 综合发展 社会目标 产业目标 文化目标 城中村改造目标 改善城中村的发展环境，使城中村成为与 整个城市协调、互动发展的城市地区。 旧 城 改 造 主 体 旧城改造主体 确定改造主体如何参与 确定改造主体的责权利 确定改造主体 政 府 开发商 责任 股 份公司 利益 权利 旧 城 改 造 模 式 旧城改造模式 改造主体 改造方式 补偿方式 安置方式 股份公司 政府 开发商 综合整治 整体拆建 异地重建 局部拆建 保护 货币补偿 产权调换 就地安置 异地安置 旧城改造模式具体内容 解决原住民的安置问题 安置方式 确定拆赔比 补偿方式 确定改造的方式及改造周期 改造方式 确定改造主体的职责、权利、义务 改造主体 说明 改造模式 旧城改造模式分类 以开发商为改造主体的改造模式，开发商自筹资金， 按有关规定先对所有被拆迁业主进行补偿安置，所 开发的商品房进入市场竞争经营。如：深圳渔农村模式。 市场式改造 以政府为改造主体的改造模式，政府统一规划，市 场化运作，