赢商共享-湖北京山县新市华都价格定位策略1716323732.ppt.ppt

[永隆置业·新市华都项目]一期房源入市均价定位及执行 价格定位 客户抗性分析 根据销售部的反应，客户抗性主要如下： 1、小区规模小，景观绿化面积少。 2、楼间距太窄。（而随着工程的推进，这种楼体间直观的“狭促感” 更加明显） 3、建筑形态单一，全部是高层，还是习惯住多层。 4、临轻机大道比较吵，不适合居住。 5、部分户型的卫生间和厨房太小。 6、价格高于御景天城就不考虑了…… * * * 本案一期均价，主要取决于两点 市场竞争行情 & 本案自身认筹情况 1 先看看我们在竞争中的位置 （什么样的价格才和我们地位相符？） 目前市场上用的最多，最科学的定价方法是“竞争比较定价法”。本项目的定价建议采取这样的方法。我们选取京山市场上具有一定可比性的项目作为对比参照，最终对影响楼盘价格的因素赋予相应的分值，再根据相应计算公式，推导出本项目的参考均价。 首先，我们看下相应项目基础情况及市场表现。 关于新市华都项目价格定位 借势一期 顺水徐行 项目参照：富水花园二期 项目名称：富水花园二期 ◆ 占地面积：10248.07㎡ ◆ 建筑面积：52197㎡ ◆ 容积率：4.58 ◆ 绿化率：31.2% ◆ 产品特点：富水花园二期以130㎡以上的大户型为主，除依托于原先一期的成熟景观外，更是对社区内广场行升级改造，建成开放式喷泉广场。 单从数据上看，富水二期的容积率较高；单连同一期多层物业整体而言，其实际容积率并不高，同时社区氛围成熟，居住舒适度高。 ◆ 销售状况：富水二期5月底开盘，一次性付款优惠14000，按揭优惠8000。其价格随楼层高度差别较大，对外报价3250-3900元/㎡，综合均价约3570元/㎡，销售上延续着一种不紧不慢的态势。 先入为主 大者为王 项目参照：御景天城 项目名称：凯发·御景天城 ◆ 占地面积：127591.43㎡ ◆ 建筑面积：308671.03㎡ ◆ 容积率：2.5 ◆ 绿化率：30% ◆ 总户数：约2500户 ◆ 停车位：1100个 ◆ 产品特点：凯发·御景天城项目涵盖多层、高层、商业，其中多层住宅面积112316㎡，高层占据约17万㎡；商业部分主要为沿新市大道、人民大道的多层物业一楼底商。 ◆ 市场表现：项目前期以2万抵25000的政策正式认筹，5月28日，一期开盘共推出10栋多层和3栋高层共计500多套房源；加上后续加推300余套，目前推出房源总计900余户，整体销售情况达80%以上，优惠后销售均价3340元/㎡。 冷市高价 开盘失利 项目参照：公园1号 项目名称：伟城·公园1号 ◆ 占地面积：72120.4㎡ ◆ 建筑面积：125963.4㎡ ◆ 容积率：2.5 ◆ 绿化率：30.6% ◆ 产品特点：项目隔新市大道紧邻文峰公园，此为一大卖点。规划有多层，小高层，临街商铺等。但其楼间距较窄，同时外立面风格略显陈旧，尚不能被部分京山人所接受。 ◆ 销售状况：项目5月底对外登记，8月6日一期正式开盘，推出130余套房源，当日解筹不足20%，可谓开盘不利。除因户型较为偏大外（以130㎡的三房为主），更因京山楼市当前市场氛围低迷，而其3320元/㎡的折后均价，让客户接受难度加大。 花市迷离 狭径求利 项目参照：丹桂国际花卉城 项目名称：丹桂国际花卉城 ◆ 建筑面积：54890㎡ ◆ 容积率：3.12 ◆ 绿化率：40% ◆ 建筑密度：50% ◆ 产品特点：主体建筑有七栋，主要建筑类型是4-6层的多层住宅，面积区间为60到139㎡之间，以三房为主，赠送超大的露台和私家花园；同时，该项目沿人民大道有较多的临街商铺。 ◆ 销售状况：丹桂国际花卉城以“专业市场”的概念入市，7月28日正式公开认筹，政策为2万抵3万，住宅初步报价3000元/㎡，后期成交价预计约2850元/㎡。 意高势平 价格取胜 项目参照：绿林世纪广场 项目名称：绿林世纪广场 ◆ 占地面积：26385.99m2 ◆ 建筑面积：109980.45m2 ◆ 容积率：4.1 ◆ 绿化率：32% ◆ 产品特点：项目位于人民大道与申公路交汇处，与新工业区紧密相连，同时可一定程度上共享新市大道配套。总体建筑群由8栋高层建筑所组成，设计最高点为108m，主要包括电梯洋房、商娱配套、精致公寓等三种物业形态。 ◆ 销售状况：绿林世纪广场于2010年8月首期开盘，就其目前地段、配套、招商成果而言，均处于一般水平。但其长期延续的3100元/㎡使其在后期市场浮动的情况下，反而凸显价格优势。目前其主要去化临人民大道两栋公寓楼的70㎡左右小户型，小户型价格