休闲中心 可行性报告.doc

PAGE PAGE 10 初步可行性研究报告 休闲中心初步可行性研究报告 专 业 名 称 土木工程 所 在 班 级 土木0802 学 生 姓 名 黄自成 学 生 学 号 08101140204 指 导 教 师 符向桃 提交日期 2011年12月 休闲中心项目初步可行性研究报告 1.项目背景与基本情况 以湖南工学院和衡阳师范师生及衡阳市白领一族为消费中心，本项目位于衡阳师院校门口西侧，西侧与公寓相邻，北侧国道相邻。本次调研活动所针对的调研对象为湖南衡阳酃湖路地段，属于比较典型的复合型商业地产项目。本次调研仅仅收集了初步的数据和信息， 整个报告重点在于对衡阳的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。 本项目的规划说明（按照上报衡阳市规划局的初步方案） 地下一层：为车库和卸货区 地上一层：为商业广场 地上二到四层：为商业、娱乐，休闲 五层以上：为办公楼和酒店 酒店外面有一个花园式的休闲广场，在接近酃湖水上度假中心的地方设置一块农家乐区域，用于餐饮业。 2.周边环境和交通状况分析 一.周边环境：目前该区域集合了以电子和服装专卖店为主、其他如餐饮、休闲等为辅的商业业态；在项目的西侧的对面是该区域比较大的商场，但是它的经营状况不是很好，西边有一个酃湖水上度假中心，南边有个花果山烧烤园。 建设期环境影响及治理 1.工程建设对交通的影响 工程建设时，由于车辆运输等原因，会使部分城市道路拥挤，较易造成交通问题，这种影响随着工程的结束而消失。 2.建设期污染源、污染物及污染治理措施 污水集中收集入处理池，经沉淀和处理悬浮物后排放。 固体废弃物采取相应的水土保持措施，防止水土流失。 扬尘，运土车厢加盖密封，散装水泥运输采用密封式运输设备，道路进行清扫洒水，以减少扬尘。 对噪声的控制主要采用强化工程管理，控制高噪声设备的运行时间。 运营期环境污染影响及污染治理 1生活污水 项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》的水质标准后，排入广场内的排水管网，汇入该地区污水排水系统。 2固体废弃物 投入运营后，产生的垃圾主要是生活垃圾、商业垃圾，采取分类收集，由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理。确保公共场所的干净整洁。 二.交通状况现状：该区域的地面交通比较拥挤，东西路面宽度大概为2车道。它的相邻北面公共汽车站10路40路。北面衡州大道离该项目很近便，从北面衡州大道东面不远是武广火车站，它也是综合批发市场连接点。 3.建设规模与策划 本项目的主体项目为“休闲中心”，它位于衡阳酃湖路地区，，西临衡阳师院，正北方有衡州大道，直达武广衡阳站。具体的经济技术指标 如下表： 总用地：200亩 可规划用地：200亩 用地规划 道路用地：9000㎡ 绿化用地：12000㎡ 绿化率：9.2﹪ 地上建筑占地面积：102000㎡ 地下总建筑面积：24000㎡ 总居住户数：6000户 总居住人口：200000人 总用地为200亩，建筑占地面积约37000平方米， 地下约10000平方米。该地块是休闲中心，但是消费档次属于中上等水平。 4.项目竞争力分析 4.1 SWOT分析 1.项目优势分析 （1）衡阳市“东进﹑南拓”城市空间发展的交汇点，区位优势明显。 （2）水上休闲自然资源的优势。 （3）城市中心可提供的开发土地资源稀少，项目具有土地资源优势。 （4）已形成一定的基础设施条件，例如道路，桥梁，地铁，水，电等等。 （5）重点建设项目的带动，使这段地区更加繁荣。 2.项目弱势分析 （1）生活配套未成熟，人气不足。 （2）现有自然村的影响，带来拆迁，景观，治安等问题。 （3）传统房地产开发档次低，形象差，给区域房地产造成了低档次低价格的负面形象。 （4）目前楼盘少，规模小，开发营销水平低，影响了区域房地产的价格的上升和市民心理价格的预期。 （5）因以上几点，在短期影响开发商的、对市场的预期并高估市场风险，从而导致发展商投资信心不足，低价承接力弱的不足。 4.2 项目定位情况 1.空间定位 自然条件好，可开发空间大 2.功能定位 休闲中心的建设使衡阳酃湖地区的首要增长要素，功能和产业结构要以休闲娱乐为核心展开。 在集中建构核心功能，形成衡阳市的地区特色和比较优势的前提下，该地段还应发展文化娱乐﹑旅游休闲﹑体