不动产登记制度的价值分析和路径选择论文.docVIP

　　不动产登记制度的价值分析和路径选择论文 .freelirror principle）：登记和产权证书被认为精确的完整的再现了权利的状态。这首先表明，为了保障准确与完整，登记机关有实质的审查义务，可以调查取证。其次，登记机关在审查无误后，发给权利人权利证书（certificate），作为权利人享有权利的证明；再次，权利人转让时，只要将转让书（deed）和产权证书交给受让人，受让人申请登记，登记机关审查无误后，将原来的出让人的产权证书收回，另外颁发一个新的产权证书给受让人。 门帘原则（curtain principle）：这表明，登记具有绝对的效力即公信力，即使在此前还有其他的导致权利瑕疵的原因，比如财产上存在负担，比如财产实际上已被转让给他人，但只要现在的产权证书登记上没有记载，那么，过去的一切导致权利瑕疵的情形都视为不存在。从而隔断了权利证书之外的非可知因素对受让人权利的影响，极大的保护了交易安全。 保险原则（insurance principle）：如果由于登记不正确，给权利人造成了损害，通过保险基金对损失加以补偿。26 由托伦斯登记制的基本规定来看，确实非常类似于德国法上的权利登记制。但是，有几点是非常不相同的。首先，托伦斯登记制要发给权利人产权证书，转让时出让人不但要交付转让书，还要交付产权证书。而权利登记制，登记是就当事人之契约加以注记证，并不另发书状。27其次，笔者认为最重要的，是它的任意登记主义，它并不强制一切土地必须申请所有权及它项权利登记。也就是说，即使当事人没有登记，其物权仍然可以获得承认和保护。这一点和德国法上的只有登记才发生物权变动是极不相同的。换句话说，托伦斯登记制关注的是土地，而不是交易行为。不进入托伦斯登记系统的土地，仍然照常流转，但是一旦进入托伦斯登记系统，就要按照托伦斯登记制度流转。这就为土地的最初权利人留下了极大的选择自由。托伦斯登记制度的可贵之处就在于它不是利用国家的强制力强制推行一种制度，而是以一种市场开放的竞争态度，通过自身比较利益的彰显，来吸引权利人将自己的土地纳入到托伦斯登记系统。这本身就是自由的弘扬。 其次，我们再回过头来看看登记，从登记的审查文件也可看出美国法登记制度的自由主义倾向。过去的图书馆型登记制度不用多说，仅仅备案而已。即使托伦斯登记制度，要求进行实质审查。登记申请人也不需要登记作为物权变动原因的债权契约。而只是登记转让书。美国法严格区别了交易和转让。交易（sale， transaction）是一个买卖行为，通常是通过合同（contract）来实现的，合同是双方意思表示一致的结果。转让是土地所有权人或土地权益人将土地所有权移转的行为，通常是通过转让证书（deed）来进行，转让是单方面的法律行为。28尽管在有偿转让中，转让是合同的产物，但转让书却只需要转让人签字，转让书只代表转让人放弃所有权的意图。尽管在具体的登记模式上，有通知型（notice）、竞赛型（race）、竞赛——通知型（race——notice）之分，现在各州都有法律要求对转让书进行登记，但是，无论如何，合同书是不需要登记的，只要双方签字即生效。29这种转让书的典型形式是：以——约因，我在此将下列所说明的不动产转让给乙。尽管这里“以——约因”是不可缺少的文字，但是，现实中常代表性的写上一美元或很小的一笔数目，来表示该转让属于谈判和出售型（bargain and sale）的转让，以区别于赠予转让（grant）。作为转让（交付），美国法律仍然认为它是一种法律行为，即以当事人的意思表示为要素。“交付的实质性问题是转让人的意愿”30因此，deed要想生效，必须具备合格的主体签名，表明转让某件所有权的意思，以及将deed 交给受让人。当然，在这里，将deed 本身交给受让人，只是交付行为的证据。法官在一个案例中写道，在所有的案子中，决定交付问题的关键因素是转让人的意愿。31同样，如果该转让书已经登记，那么，即使没有将deed交给受让人，也意味着已经进行了交付。因为登记申请本身就表明了交付从而使物权变动的意愿。 另外，需要注意的是，如果当事人之间并没有deed的转让，而仅仅是签订了买卖合同（contract）。根据普通法，单单这种合同显然无法产生物权的变动，但是，在不存在和第三人的权利冲突的情况下，买受人却可以拥有衡平法上的所有权。也就是说，通过对买卖合同的强制履行，买受人最终会成为土地的财产权人。32由此可见，在美国法上很难说没有登记，在直接的当事人之间也不会发生物权变动。尽管一旦选择了托伦斯登记系统，登记就具有绝对的效力即公信力。登记使登记名义人拥有了无可争议的物权。但反过来，却不能说没有登记就没有物权，此处理由已如上述。至于一般登记，更是从否定的角度立论，仅仅是承认未登记者不得对抗善意第三人。 接