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　　专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析 　　业内人士皆知成本法、收益法、市场比较法是房地产评估的三种基本方法，一般情况下，项目最终评估结果应是三种评估结果的综合。这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。因此，认识三种评估结果的差异具有理论和实践意义。 　　一、三种房地产评估方法的理论依据 　　成本法理论依据为生产费用价值论。它主要是从开发者（或卖方）即供给者角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和利润之和。此方法求的价格为积算成本价格。房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线（中S曲线），这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。预期售价等于成本加预期利润，即等于成本价，所以S曲线亦可以看成成本价与开发数量关系曲线。 　　收益还原法理论依据为效用价值论。它主要是从使用者（或买方）即需求者角度，运用预期收益原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。此房地产评估方法求算的价格为收益价格。房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。物业购置价格越高，要求未来收益水平越高，未来收益的资本化价格越高，投资风险越大，因此置业需求量越小，所以，置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系，也反映了收益价格与需求数量的关系。 　　市场比较法理论依据为市场供求论。它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产评估的市场交易价格。此方法求算的价格为市场价格，市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格，因此，市场可能成交的市场价格可以发生在粗曲线上。 　　二、静态瓦尔拉一般均衡下三种房地产评估方法所得结果理论上具有一致性 　　应该说三种房地产评估方法是从不同角度。以不同思路探求物业价格形成的机理。他们之间并无冲突，相反，它们之间却有一条纽带相连，这就是——市场。在完全市场的指挥棒下，三种不同角度形成的价格可在瓦尔拉一般均衡状态下达到统一。 　　所谓瓦尔拉一般均衡是指在该状态，整个市场体系有一组均衡价格，保证所有市场的供求相等，微观经济行为人都唯一地根据价格信号作出自己的行为选择，它撇开从均衡到均衡的时间调节过程，假定这种过程是在瞬间完成的，不存在失败交易。这段话主要含有四层意思：（l）市场供求是均衡的；（2）整个市场体系的所有细分市场之间相互均衡，并形成一系列均衡价格；（3）经济行为人的行为只随价格的变动而调整；（4）均衡状态是指一种理想的静态状态，形成一组均衡体系，即均衡的开发量，均衡的租金，在这一均衡点上实现房地产投资利润最大化和效用最大化。 　　根据估价理论，估价师在进行价格评估时，针对估价对象不同状况、不同的估价目的，评估价格有不同的定义。在评估中，通常都要评估物业的公开市场价值，公开市场价值其实就是理想中的瓦尔拉均衡时的市场价格。亦即中的供求曲线相交的均衡点上均衡价格PO，很显然，这一价格就是市场比较法理论上所求取的价格，又等于成本法理论上求取的成本价和收益法理论上求取的收益价。假定房地产市场出现不均衡，看不见的手会进行调整，将形成新的均衡点，又会满足市场价一成本价一收益价。例如图2：若开发成本增高，不能达到平均利润，则低价不卖。同一价格水平下，于是供应数量减少，供给曲线S1左移至供应曲线S2，需求曲线不变时，均衡点由EO→E1，对应市场价格P0→P1，即开发平均成本高，市场价格高，投资收益率不变时，租金收益高，收益价格高；若买方认为物业未来收益高，则其愿意以高价购买，于是同一价格水平下，需求量增加，需求曲线D1右移至需求曲线DZ，供应曲线不变时，均衡点由EO→E2，市场价格PO→P2，即收益高，市场价格高，成本不变时，开发平均利润率增高，成本价增高。 　　所以，在价格机制的不断调整下，三种房地产评估方法表达的三种价格形成机理所决定的价格结果总是走向统一三种房地产评估方法所得评估结果理论上是相同的。 　　三、动态非瓦尔拉一般均衡分析下三种价格房地产评估方法不具一致性 　　我们知道，瓦尔拉一般均衡模型是在经济主体利润最大化和效用最大化及供求相等的基础上求解的，这一理论是建立在市场充分完全竞争、完全信息、交易时间瞬间完成、价格唯一决定等的假设基础上的。事实上，真实的市场并非完全竞争的，信息也并非完备确定的，价格的调整通常都是一个动态的调整过程，特别是对区域性强、产品差异性强的房地产市场而言，其表现更为突出。根据西方非均衡理论，从信息的不完备、搜集信息需要时间和成本的角度看，价格的迅速调整是不可能的，在短时间内，价格具有刚性，且价格并不是经济人行为调节的唯一