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项目二 物业管理法律关系分析 【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系， 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力 【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。 能分析具体物业管理案例中的法律关系。 【教学重点】各种物业管理法律关系。 物业管理法律关系主体、内容。 【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容）， 初步运用法律关系原理，解决纠纷。 任务：分析案例中的法律关系 一、物业管理法律关系的概念 （一）什么是法律关系 法律关系是法律规范在对社会关系进行调整的过程中所形成的权利和义务关系。 （二）什么是物业管理法律关系 物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们的物业管理活动过程中所形成的权利和义务关系，是一种具体的法律关系。 二、物业管理法律关系的特征 （一）基本特征 1、以物业管理法律规范的存在为前提 2、以主体享有的权利和承担的义务为主要内容 3、以国家强制力为保障 （二）独有的特征 1、主体范围相当广泛（业主、物业服务企业、业主委员会、专业化服务公司、政府相关部门等） 2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位 （1）对业主委员会的监督和指导； （2）对物业管理企业的监督和管理； （3）对普通居住物业管理服务价格的监管； （4）对物业使用与维护的监督和管理； （5）对违反物业管理法规行为的处罚等等。 3、既涉及公权关系，也涉及私权关系 4、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为 任务分析 任务当中涉及由于主体变更所引起的物业管理法律关系的变更。在物业管理活动中，物业服务公司的管理权来源于物业产权人的授权，在开发建设阶段，物业的产权属于开发商所有，因此只有开发商才有权决定聘请哪一家物业服务公司参与开发阶段和物业建成后过渡期的管理。业主入住后，由于物业所有权已从开发商转移到业主手中，物业管理的决定权也随之发生转移，由业主的所有权派生出来的的委托管理权当然也属于业主。因此，在召开业主大会选举产生业主委员会以后，业主委员会可以根据原开发商聘请的物业服务公司的服务质量好坏来决定是续聘还是改聘其他的物业服务公司。 任务当中，中海物业管理有限公司所陈述的要求及其理由是不能成立的。在与中海物业管理有限公司协商不成的情况下，业委会可以请求相关行政主管部门进行行政调解或者直接向人民法院提起诉讼。 走进实践一：模拟法庭P27 三、物业管理法律关系的要素 （一）物业管理法律关系的主体 （二）物业管理法律关系的内容 （三）物业管理法律关系的客体 （四）物业管理法律关系的产生、变更和终止 案例引入 王女士家住某市A区滨海花园A2–112号，2008年2月其母亲生病，需住院长期治疗，王女士认为照顾母亲方便，遂暂时搬到该市C区居住，并将A区的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋，但借住期间的水、电、燃气、电话灯费用由刘某自行承担。2008年11月，王女士母亲病故，王女士重新搬回A区滨海花园A2–112号。12月初，该小区的物业公司向王女士下发了催缴2008年2~11月物业服务费的通知单。王女士告知物业公司，2008年2~11月，该房屋由刘某居住，双方已约定由刘某交纳物业服务费，物业服务公司无权向其收费，而应该直接向刘某收缴。物业公司在刘某居住期间没有向刘某收取物业服务费，该责任由物业公司自行承担。物业公司则称，王女士借房给刘某一事并未告知物业公司，但从2008年2~11月期间，物业公司多次在A2–112号门上张贴物业服务费催缴通知单，已尽到通知义务。经多次催缴，王女士仍拒交物业服务费，物业公司便于2008年12月份断绝了对王女士的暖气供应，王女士因此与物业公司发生纠纷。 思考：1、上述案例中各当事人在各法律关系中的地位是什么？ 2、王女士与物业公司间的法律关系是否因其将房屋租给刘某而变更？ 3、王女士是否有权拒交物业服务费？ 4、物业公司是否有权停止供暖？ （一）物业管理法律关系的主体 是指依据物业管理法律规定，能以自己的名义独立地参与物业管理法律关系，并享有相应的权利、承担相应义务的自然人、法人或其他组织。主要包括： 1、自然人 是指基于自然出生而依法在民事上享有权利和承担义务的个人。 注意：民事权利能力和民事行为能力 （1）业主：土地的使用权人和房屋的所有权人 （2）非业主使用人：是指物业的承租人和其他实际使用物业的