学林雅园可行性研究分析报告.docVIP

目 录 1 总 论 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目业主简介 2 1.3 可行性研究报告研究范围 2 1.4 可行性研究报告编制依据 2 1.5 主要技术经济指标 3 1.6 简要结论 4 2 项目建设背景及必要性 6 2.1 项目建设背景 6 2.2 项目建设必要性 15 3 项目市场前景分析 18 3.1 彭水房地产市场发展现状及趋势 18 3.2 项目定位 21 3.3 项目SWOT分析 22 3.4 项目市场前景 25 3.5 项目营销推广 25 4 建设内容及规模 27 4.1 建设内容 27 4.2 建设规模 27 5 建设地址及条件 29 5.1 建设地址 29 5.2 建设条件 30 6 项目设计方案 36 6.1 设计理念及原则 36 6.2 设计思想 37 6.3 总体布局 38 6.4 建筑设计 41 6.5 结构设计 46 7 公用工程建设方案 52 7.1 给排水工程 52 7.2 电气工程 56 7.3 燃气设计 62 7.4 通风与空调设计 63 7.5 消防工程 64 8 绿化景观、环保及节能 70 8.1 绿化景观工程 70 8.2 环保工程 72 8.3 节能 77 9 项目管理组织机构 81 9.1 项目管理组织机构 81 9.2 人员配置 81 10 项目实施进度 83 10.1 建设工期 83 10.2 建设进度安排 83 11 招投标方案 84 11.1 招标形式及资质要求 84 11.2 招标信息发布 84 11.3 招投标工作组织 85 12 投资估算与资金筹措 86 12.1 投资估算 86 12.2 资金筹措 87 13 财务效益分析 88 13.1 财务效益分析的依据、原则及方法 88 13.2 基础数据 88 13.3 收入和营业税金测算 89 13.4 利润测算 90 13.5 主要评价指标 91 13.6 不确定性分析 92 14 社会评价 93 14.1 社会效益 93 14.2 社会影响分析 93 14.3 项目与所在地互适性分析 93 14.4 社会风险分析 94 14.5 社会评价结论 94 15 结论与建议 95 15.1 结论 95 15.2 建议 96 1 总 论 1.1 项目概况 1．项目名称：学林雅园开发项目 2．项目业主：南昌市金科地产发展有限公司 3．项目地址：南昌市红角洲。 4．项目定位：定位为“中高档品质生活小区”，物业形态主要为高层电梯房。 5．主要建设内容及规模 总用地面积12129m2（约合18.2亩），总建筑面积69524m2（地上建筑面积63239m2，地下建筑面积6285m2），其中，住宅58077m2，商业4060m2，车库5562m2，公建配套1825 m2。 6．建设周期 项目建设周期为两年，即2010年10月—2012年9月。 7．项目投资 8．资金筹措 资金来源拟为：企业自筹资金，预售收入再投入，共计占总投资的50.4%；申请银行贷款，占总投资的49.6%。 1.2 项目业主简介 金科地产发展有限公司2007年12月成立，注册资金5000万元，房地产开发资质二级，拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。 公司坚持集团公司宏观导向、子公司自主经营开发的原则，根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路，积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。 1.3 可行性研究报告研究范围 1.4 可行性研究报告编制依据 1．《建设项目可行性研究报告编制指南》（试用版）； 2．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 3．《项目市场调研报告》； 4．项目规划方案及设计说明书； 5．业主提供的其他相关资料。 1.5 主要技术经济指标 4 建设内容及规模 4.1 建设内容 本项目主要建设内容以3幢高层住宅楼（32层）和部分商服配套用房（3层）为主，同时包括土石方工程、地块内部道路广场、地面停车场、绿化工程、给排水、供配电以及电气系统等配套工程。 4.2 建设规模 总用地面积12129m2（约合18.2亩），总建筑面积69524m2（地上建筑面积63239 m2，地下建筑面积6285m2），其中，住宅58077m2，商业4060m2，车库5562m2，公建配套1825 m2。 总用地面积 12129m2 总建筑面积 69524m2 （其中：地上建筑面积 63239m2 地下建筑面积 6285m2） 其中：住宅 5