文化广场文化旅游城区项目策划分析报告.docVIP

文化广场文化旅游城区项目策划报告 目 录 1 1.1 唐山市城市发展背景研究 1 1.1.1 唐山市概况 1 1.1.2 城市发展阶段分析 1 1.1.3 目前唐山市城市发展战略 3 1.2 文化艺术广场项目承载的城市发展责任与社会效益 3 第二章 项目定位 5 2.1 项目基本概况 5 2.1.1 地块概况 5 2.1.2 地块四至 5 2.1.3 项目所在区域规划 6 2.2 同类项目的成功发展案例 6 2.2.1 武汉琴台文化艺术中心 6 2.2.2 上海新天地 7 2.2.3 南京1912街区 7 2.2.4 上海大剧院 8 2.3 项目的SWOT分析 9 2.4 项目范围土地功能利用分析 10 2.5 项目总体定位 10 2.5.1 建筑定位 11 2.5.2 功能定位 12 2.5.2 各类指标 12 第三章 本项目发展策略 13 3.1 三个平衡 13 3.2 项目开发模式分析 13 3.2.1 BOT融资模式 13 3.2.2 PFI模式 14 3.2.3 TOT模式 15 3.2.4 ABS模式 15 3.2.5 BT模式 15 3.2.6 几种模式对比分析 17 3.3 本项目开发模式操作要点 19 3.3.1 本项目开发模式的操作流程 19 3.3.2 本项目开发的操作建议 19 3.4 主要物产品运营发展建议 20 第四章 经济性分析 21 4.1 投资额分析 21 4.1.1 投资估算编制依据 21 4.1.2 项目总投资估算 21 4.1.3 唐山文化艺术广场投资估算 21 4.1.4 商业住宅项目投资估算 21 4.2 项目运作周期分析 22 4.3 投资回报分析 22 4.3.1 不同土地费用下商业住宅项目投资回报分析 22 4.3.2 不确定性分析 23 第五章 结论 25 第一章 文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究 1.1 唐山市城市发展背景研究 1.1.1 唐山市概况 经济发展：由于1976年地震的原因，20世纪80年代初期，唐山处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强；2001“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年人均GDP达32947元；2007年，唐山市GDP总量达2760亿元，排名第20，超越石家庄、济南等省会城市，已成为河北省最强的经济综合实体；随着北京去经济化趋势的发展，势必会带动唐山经济的发展。 人口区划：现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海），6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约730万，其中市区305.53万人2008年中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山市排名第五；多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市。 地理交通：唐山市地处环渤海湾中心地带南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。境内铁路公路交织成网，交通发达，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。京唐城际铁路项目计划将于09年10月1日开工，西起北京，东到河北唐山，线路长约150公里，设计时速350公里，建成后北京到唐山的运行时间仅为30分钟，唐山将真正加入首都半小时经济圈。 自然资源：唐山气候温和，地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为“京东宝地”。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。煤、石油、天然气、石灰岩、黄金等储量都十分可观。 历史沿革：唐山历史悠久，早在4万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。1878年唐山建乔屯镇，1889年改名唐山镇，1938年正式建市，是中国近代工业发祥地之一。中国第一座现代化煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。 1.1.2 城市发展阶段分析 唐山市城市发展大致可以分为5个阶段（第一阶段至第四阶段唐山市城市总体规划如图1-1所示，第五阶段唐山市城市总体规划如图1-2与图1-3所示）。 第一阶段：1976年以前 第二阶段：1976年-1984年 第三阶段：1985年-1993年 第四阶段：1994年-2007年 第五阶段：2008年-2020年 图1-1 2008年以前唐山市城市总体规划 图1-2 唐山市城市总