昭通可行性研究分析报告第三部分.docVIP

第四部分：项目开发 一、土地升值潜力初步评估 昭阳区的城市化发展呈现“南进北拓”态势，昭通印象HOPSCA作为“北拓”第一站，是整个城市快速发展的重点及中心区域，且交通区位优势非常明显，可直达火车站和飞机场。 地块内部拥有1100亩的省耕塘森林水体公园，生态优势无可比拟，是整个昭通市未来几十年不会再拥有的优质地块。 从交通、城市发展、周边配套、政府规划、内部景观资源等多个方面分析，本地块未来升值潜力巨大，特别是随着新城的发展，地块作为连接新城与老城之间的纽带，坐享新城发展机遇和老城繁华。 二、立即开发与土地储备优缺点分析 经过2008年房地产市场的低谷，2009年昭通市房地产市场迎来了发展高潮，无论从市场吸纳量还是销售价格，2009年昭通房地产市场环比销售面积和销售价格均大幅高于2008年，且明显高于以往年份，昭通房地产市场进入一个高潮期。 立即开发优劣势分析： 优势： 可借助目前昭通房地产市场利好的契机，抢占目前市场释放的刚性需求份额。 满足政府的需求，获得政府的认可。 加速资金的周转，提高资金的利用效率。 劣势： 项目总体面积偏大，市场吸纳量有限，存在一定风险。 土地储备优劣势分析： 优势： 随着城市的发展，地块未来升值潜力较大，土地增值收益预期较大。 劣势： 失去目前昭通房地产市场迅速发展带来的契机。 本项目走位整个昭通的形象展示窗口，土地储备不满足政府层面的意图。 前期土地投入资金需要沉淀较长时间，不利于公司资金的周转，违背资金获取利益的本性。 综上所述，本项目无论是在政府层面还是公司资金周转层面来分析，立即开发的整体优势大于土地储备所带来的预期收益。 三、工程计划 项目总建筑面积2945200平方米，其中公园五星级酒店建筑面积30000平方米，综合商业体面积109500平方米，计划用时8年时间完成项目的开发。 结合项目目前地块现状、周边路网、周边地块开发成熟度，项目开发拟从南向北推进，具体开发节点见下表。 序号 地块名称 建筑面积 开发时间 备注 1 世纪家苑 118500 2010年1月-2011年12月 2.0年 2 菏泽佳苑 136500 2010年6月-2012年6月 2.0年 3 印象湿地公园 20000 2010年1月-2011年6月 1.5年 4 苏提小苑 372600 2011年1月-2013年12月 3.0年 5 静家别墅区 255000 2011年6月-2014年12月 3.5年 6 综合商业体 62750 2011年6月-2012年12月 1.5年 7 春色艺苑 457600 2012年1月-2015年1月 3.0年 8 朱提湖 30000 2011年6月-2012年12月 含五星级酒店，1.5年 9 匯铭别墅区 116000 2013年6月-2015年6月 2.0年 10 溪洛苑 287300 2013年1月-2015年6月 2.5年 11 临湖苑 162000 2013年6月-2015年6月 2.0年 12 商务综合体 46750 2013年6月-2015年1月 1.5年 13 通泽苑 136000 2014年1月-2016年1月 2.0年 14 雨花雅苑 420200 2014年6月-2017年6月 3.0年 15 滨花苑 324000 2015年1月-2017年12月 3.0年 16 合计 2945200 2010年1月-2017年12月 8.0年 四、销售计划及销售价格 项目含普通多层洋房、小高层住宅、湖景别墅、临街底商、综合商业体、五星级酒店，物业类型丰富。由于五星级酒店物业投资回收期较长，且物业建成后，自主经营，自负盈亏，故五星级酒店暂不考虑期销售。另外，综合商业体和商务综合体内按60%的物业进行销售，其他物业面积进行出租经营，暂不考虑持有物业的销售。 序号 地块名称 出售建筑面积（㎡） 销售时间 销售价格（元/㎡） 住宅 商业 住宅 商业 1 世纪家苑 112575 5925 2010年6月-2011年6月 1800 11000 2 菏泽佳苑 125580 10920 2010年12月-2011年12月 1850 11500 3 印象湿地公园 　 20000 2011年1月-2011年6月 　 8000 4 苏提小苑 260820 111780 2011年6月-2013年12月 1900 2800 5 静家别墅区 229500 25500 2011年12月-2014年12月 4800 8000 6 综合商业体 　 37650 2011年12月-2012年12月 　 4500 7 春色艺苑 388960 68640 2012年12月-2015年12月 2200 8000 8 匯铭别墅区 106720 928