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供给侧改革中房地产去库存问题浅析 　　摘要：国家提出的供给侧改革任务中，“房地产去库存”是块硬骨头。要加快房地产去库存，必须严格限制房地产开发供地，加快处理“僵尸房企”；改革住房公积金制度；发展住房租赁市场，减少保障性住房建设；完善房产税征管制度 关键词：供给侧改革；房地产；去库存 1.供给侧改革内涵及理论溯源 供给侧是相对于需求侧而言的，也就是指供给方面。广义的供给是指所有能对经济发展和经济效益提高起作用的供给侧因素或力量，包括经济活动主体、生产要素、要素升级、结构变动、制度变革等。供给侧改革是引领经济发展新常态的重大举措，为了更好地把握供给侧改革的内涵，须先理清供给侧改革的理论根源 1.1供给侧的理论溯源 欧美供给侧改革是在供给学派的供给理论引导下进行的。现代意义上，供给理论首倡者是提出“供给自动创造它的需求”观点的萨伊。供给学派为供给侧改革理论注入活力，其理论历经了从“萨伊定理”到“拉弗曲线”再到“里根经济学”的演变。从供给侧改革的先例中可看出，供给学派理论的实质是通过减少税收、放宽市场管制等途径来帮助经济走出“滞涨”的困境。供给学派理论对我国供给侧改革产生了很大影响，但我国供给侧改革在首要目?恕⒕?济发展阶段上与里根时代的“供给革命”明显不同，必须正确认识我国的供给侧改革内涵 1.2供给侧改革的内涵 我国的改革开放取得巨大成功，供不应求的矛盾得到解决，但“双短缺”变成了资本、商品“双过剩”。目前产能严重过剩，库存居高不下，资产的价格不断被推高，供给侧管理的核心问题由过去缓解劳动力过剩，变成缓解产能过剩；由过去缓解两个“短缺”，变成现在缓解两个“过剩”。因此中央提出了供给侧改革”，但各界对于供给侧改革的认识莫衷一是。目前比较主流的观点是认为，供给侧改革实际是要素端和生产端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促进各要素合理配置，激发要素活力；生产端改革主要化解各行业发展的体制机制障碍，促进产业持续健康发展。2015年底召开的中央经济工作会议，确定了供给侧改革的“五项重点任务”，而这五项任务中，去库存是非常重要的 1.3供给侧改革与需求侧改革 在供求侧改革的同时，我们仍然不能忽略需求侧。需求管理是西方政府宏观管理中的通行做法，其理论源自凯恩斯革命，主要观点是政府干预经济，进行宏观调控，主要通过促进消费和加大国家投资来推动经济发展。需求侧改革主要措施是通过财政政策和货币政策的组合，根据经济形势变化，采取扩大出口和投资或鼓励消费的政策措施。在我国，供给侧改革包含“四大要素”，而需求侧改革着力点为“三驾马车”；前者主要针对生产者，进行经济结构性改革，后者主要针对消费者，依靠“三驾马车”拉动内需。这两者是推动经济发展力量的两个方面，它们相辅相成，不可偏废，要促进并保持两者的平衡，经济才能良性发展 2.房地产市场现状及其去库存的原因 2.1房地产市场发展现状 目前房地产的发展状态是，开发投资增长，但销售额增速回落。我国房地产市场发展整体上呈疲软状态，前景也不是很乐观。房地产市场的非健康发展是有多方面原因的，它和土地紧密联系，土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性等对房地产市场的影响很大。并且，我国房地产进入市场仍在初步发展阶段，其投资和需求主体还带有一定盲目性。加之房地产价格居高不下，使得进一步鼓动了无序开发行为，吸引来了更多投资投机者的疯狂追逐，最后，商品房需求高，但因其过高的价格，人们买不起房，商品房也卖不出去，导致房地产库存多。虽然我国经济增长速度有所减缓，但商品房待售面积月份增速继续增长，所以房地产的库存也在不断增加。通过对房地产开发企业的库存量和开发资金来源的现状分析看来，持续上升的库存量已经对开发企业的资金周转造成了不良影响，阻碍了房地产企业的顺利发展 2.2房地产去库存的重要原因 中央提出供给侧改革的五项重点任务之间相互联系，该五项任务不同程度的与房地产市场的非健康发展现状有莫大关系。而且，目前中国经济问题的症结主要在于房地产，这些经济中的问题主要是由房地产市场的非健康发展态势导致的，房地产业也是国家进行供给侧结构性改革的重要针对对象。因此，如果要解决中国经济发展中的问题，重点要处理好房地产市场问题，这也是解决五大重点任务的主导环节。怎样化解房地产高库存，就成为本次供给侧改革的重要问题。虽然，目前为了去库存已经出台一些政策，但是房地产库存形势依然非常严峻 3.加快房地产去库存的对策 2015年底召开的中央经济工作会议，提出了六条化解房地产高库存的政策措施：一靠农民工市民化，二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房，三靠建设公租房制度，四靠发展住房租赁市场，五靠降低房价，六靠取消对房地产的限购 政府要施行的上述措施实际上都是从刺激消费