总部大厦地下停车场经营管理方案20160422.docxVIP

横琴总部大厦停车场经营管理方案珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司2016-4-19目录一、地下停车场概况及使用情况分析1二、地下停车场物业管理成本分析4三、地下停车场收费方案9四、停车场经营合作模式15地下停车场概况及使用情况分析地下停车场概况（1）车场位置总部大厦（一期）地下停车场共分三层，位于大厦楼宇的负一、二、三层。共有2组进出口。分别位于大厦的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一个。（2）车位分布地下停车场共配置车位489个，其中中型车位18个，子母车位15个。大厦户数与车位配比率为1：1.5，车位分布情况如下：B1层：小型车位：60个，中型车位18个，无障碍车位6个，B2层：小型车位195个，B3层：小型车位210个，合计共489个车位。（3）车场配套设施设备情况a.停车场收费系统b.停车场消防系统c.停车场智能巡车系统d.停车场照明系统e.停车场通风系统f.停车场监控系统2地下停车场车位使用情况分析（1）车场用户分析a.办公用户：即大厦办公楼各公司员工b.商业用户：即商场消费的客人c.其他用户：即口岸综合体内有停车需求的客户（2）车场使用分析横琴总部大厦地处横琴口岸综合体黄金地带，来往口岸车辆故对停车场的使用时段做以下分析：工作日（周一至周五）使用情况分析如下：用户类别使用时间使用比例备注办公用户AM8:00---PM18:0045%商业用户AM10:00---PM10:0035%其他用户不固定时间20%节假日（周六、日及国假）使用情况分析如下：用户类别使用时间使用比例备注办公用户AM8:00---PM18:005%商业用户AM10:00---PM10:0060%其他用户不固定时间35%二、地下停车场物业管理成本分析1、地下停车场物业管理成本测算横琴总部大厦（一期）地下停车场物业成本测算序号成本月支出车位数量（个）按车位分摊成本（元/个/月）停车场面积（m2）按面积分摊成本（元/平方/月）备注199946.86 489204.39 30029.37 3.33 不含能耗2139739.26 489285.77 30029.37 4.65 含能耗注明：1、第一种方式，地下停车场成本测算只包括物业人工、设备维修保养及其他支出等相关费用，不包括停车场照明、排风、排污等相关设备所产生的能耗费用。地下停车场成本支出总预算（不含能耗）序号项目月度年度备注1人工成本23,800.53 285,606.34 　2单项业务外包62,000.00 744,000.00 　3其他费用支出1,500.00 18,000.00 　4公共设施设备维护费用10,600.00 127,200.00 　5营业税金2,046.33 24,555.96 　合计　99,946.86 1,199,362.31 　地下停车场成本支出总预算（含能耗）序号项目月度年度备注1人工成本23,800.53 285,606.34 　2单项业务外包62,000.00 744,000.00 　3其他费用支出1,500.00 18,000.00 　4公共设施设备维护费用10,600.00 127,200.00 　5公共能耗41,838.73 502,064.80 　6营业税金4,431.14 53,173.66 　合计　139,739.26 1,730,044.80 　（一）人工成本费用测算项目子项职位人数工资（元/人/月）月成本年成本（按13个月计）备注　　停车场收费员4380015,200.00 197,600.00 两个中央收费处，分早、中、晚三班及轮休人员小计4380015,200.00 197,600.00 　　福利养老、医疗、工商、失业保、生育险　工资总额*15%2,280.00 27,360.00 　高温费　150/人*月250.00 3,000.00 法定五个月节日加班费　节日加班按实结算：人均日工资×300%×11天×人数×75%625.86 7,510.34 平时加班依法按实结算教育培训经费　工资总额*1.5%228.00 2,736.00 　劳保费　含服装、劳保用品等2500元/人，两年折旧416.67 5,000.00 　食宿费　1200元/人/月4,800.00 57,600.00 　小计　　8,600.53 103,206.34 　　合计　　　23,800.53 285,606.34 　（二）单项业务外包报价职位人数工资（元/人/月）月成本年成本备注车场管理员8580046,400.00 556,800.00 早、中、晚三班及轮休人员保洁技工240008,000.00 96,000.00 熟练操作清洁车，晚班机动组，轮休人员保洁员238007,600.00 91,200.00 早、中班日常班组及轮休人员小计121360062,000.00 74