第五讲房地产开发贷款.ppt

(七)不良资产处置管理 不良金融资产处置指银行业金融机构和金融资产管理公司对不良金融资产开展的资产处置前期调查、资产处置方式选择、资产定价、资产处置方案制定、审核审批和执行等各项活动。与不良金融资产处置相关的资产剥离(转让)、收购和管理等活动也属于不良资产处置管理的范畴。 二、房地产开发贷款的风险控制 (一)房地产开发贷款面临的风险类型 1．政策风险 从最近几年房地产业的发展过程不难看出，房地产在众多行业里是受政策影响最大的行业之一。政府部门出台的各种金融信贷政策、产业政策乃至更大范围上的宏观调控政策都会左右房地产市场的表现。因此对商业银行来说，有时房地产贷款所面对的政策风险不仅源于房地产政策，还源于金融调控风险，这就要求银行的风险控制部门及时关注各种经济政策的走向。 2．市场风险 市场风险包括利率风险、汇率风险、股票风险和商品风险。当前，由于中国的股票市场和债券市场还不够发达，金融深化程度比较低，所以无论是房地产开发企业还是房地产的消费者都高度依赖银行信贷，房地产市场受到利率变动影响进而产生的波动可能直接转化为银行系统的整体风险。 3．信用风险 目前中国社会的整体诚信度较低，银行征信系统也处在不断完善的过程中，拖欠贷款的现象较为严重，更有些企业借改制之名逃避银行债务。虽然商业银行的房地产信贷业务都要求有相应的抵押物，但是由于产权界定、抵押拍卖和银行处置的配套措施、法规制度等方面不够健全，导致银行处置抵押物的成本往往较高，再加上银行缺少专门的法律人才，常常使抵押担保形同虚设，银行最终不得不承担大部分的信用风险。 4．操作风险 操作风险是指由不完善或有问题的内部程序、员工、信息系统以及外部事件所造成损失的风险。操作风险包括法律风险但不包括声誉风险和战略风险。操作风险可分为人员因素、内部流程、系统缺陷和外部事件四大类别。就房地产信贷业务而言，其操作风险主要体现在业绩压力下的违规放贷问题，如流动资金贷款代替开发贷款、降低放贷门槛、抵押物不足值、以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款等。 5．流动性风险 流动性风险是指商业银行无力为到期债务的减少或资产的增加提供融资而造成损失甚至破产的风险。 在房地产开发贷款中，流动性风险常常具体表现为抵押物变现风险。 阻碍房地产抵押权顺利实现的情况： 一是房产先租后抵押，这会导致银行作为抵押权人无法在租期内受偿； 二是以未结清建设工程款的房产进行抵押，或串通建筑公司出具虚假未结清建设工程款的证明，这时由于所拖欠工程款的优先受偿权高于抵押的优先受偿权，银行只能得到扣除欠款后的抵押物价值。 (二)房地产开发贷款风险控制的法规依据 1．风险监管措施 (1)银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。 (2)银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：①贷款质量；②偿付状况及催收情况内部贷款审核控制；③贷后资产的风险管理；④遵守法律及相关规定；⑤需要进行检查的其他事项。 (3)银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行将组织跟踪检查。 (4)银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。 2．风险控制手段 (1)商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。 (2)商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 (3)商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 (4)商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：①内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况：②稽核中发现的主要问题及处理意见；③内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。 (5)商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 (6)商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。 (7)商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进