临汾派德森项目营销在策划.ppt

目录 调研 市场调查 市调总结 1、市场主力户型为两居至三居面积为90-130㎡之间 2、主销售平均价格区间为3300-3800元/㎡ 3、开盘时间集中在9月份以后 定位 项目所在位置 现状 政府对新城区开发规划 政府对项目所在区域发展力度 新城建成后效果图 政府大力发展东城的决心 项目周围大兴土木，致使环境较差 东城市政配套的逐步完善 项目位置是在老城区与新城区起到桥连作用 项目综合分析 市场威胁 周边项目大面积开发 城西配套完善的众多项目带来的价格冲击 受生活环境影响致使部分购房群体外流 整体规划设计定位 新城+老城+发展=门户型社区 文化教育+消费能力=中高档社区 根据地块特性建筑地标性社区 现有规划理解 德式建筑风格 不同受众群体户型设计 商业配套于广场商业价值突出 小区内环机动车道，体现人性化设计 户型配比建议 主力户型建议 营销推广 营销构想 我司认为以本案的德式建筑风格、高板的建筑形态、多元化的户型设计、抢眼的地理位置，充分的做到了市场细化，并在日后市场推广中针对各种目标客户群起到了推波助澜的效果 由于本案是一个新项目，需要通过预热期来增加项目的认知度、塑造楼盘及企业形象 一个杰出项目、大众认可的一个项目，成交量就是项目价值的体现，预热期在整个操盘过程中起到了至关重要的作用。 营销策略原则 市场营销策略 市场主轴 地标社区 高端产品 竞争策略 针对竞争对手分析主要体现两个方面 价格方面：莱茵半岛低起价抢占市场 销售方面：当地购买低楼层的客户较多 针对以上问题体现制定策略 1 据调查莱茵半岛只有价格初步拟定外，无其它具体数据（问销售有多少栋楼，销售A答10多栋、B答6或7栋 C答先建5栋总建筑面积也无具体。据市内销售称所有楼已经开始打地基了，实地了解后发现现场并无大兴土木现象）如果销售在做项目对比的时候，在讲究方式方法得当的同时以专业细致的解说进行分析，莱茵半岛是经不起分析的。 2 对于客户购买楼层导向问题，建议采取分段式或各层式定价 市场策略 周边大盘是本案强有力竞争对手，但通过分析不难看出本案竞争对手主要推广思路主打大区域发展、规划。对于市场策略来讲本案应该借助其它项目营造出的市场气氛，在其它项目注重推广大环境的时候，本案一定要借助时机着重推广自身品质。 权重定价法 根据对市场不同方面的分析，本案综合分数为11.7分，根据加权定价法原定价则本案销售均价3500元/㎡ 推广步骤划分 准备期 先期准备工作： 销售热线 规划模型 户型模型 接待中心建设、装修及布置 户型图 楼书 确定项目VI 系统设计第一批销售道具制作 户外形象广告和引导系统的设立 工地现场包装 设计DM页 建设网站 蓄水期 推广主题 树立品牌形象,热炒产品自身价值 “东城新坐标” 工作内容 价格评估体系运做,开盘前的媒体形象硬广设计及软文撰写完成，广告发布开盘活动 的准备工作 推广渠道：户外广告牌/引导牌/路灯灯箱/工地包装/公交广告/短信/网络/DM发放 销售手段：5.1-7.1 发放客户折扣卡同时填写《客户意向调查表》。充分了解客户需求、客户认知途径、居住区域等。这对于日后销售价格的调整、推广途径、车位销售价格的确定非常有利 7.1-8.18领取折扣卡的客户可以根据折扣收取意向金 销售期 推广主题 挖掘产品细节性卖点， 持续并深化项目印象 一次开盘 “生活伊甸园” 二次开盘 “会呼吸的社区” “日光型社区” 工作内容 根据销售情况适时调整销售策略，前期客户的联谊活动。若干小SP 活动策划及执行,更新户外广告内容 推广渠道：短信/网络/DM发放/报纸/电视 销售手段：举办开盘活动1 当天认购惊喜折扣 2 预约客户派送礼品 3 摇奖活动、惊喜不断  1尾货现行 2配比均衡 3量需投放 广告 卖点提炼点 经典建筑 生活智能 生态自然 物业服务