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2008年第一季度北京望京区域住宅市场研究 目 录 一、区域概述…………………………………………………3 （一）区位………………………………………………………3 （二）构成………………………………………………………3 （三）功能定位 …………………………………………………3 （四）占地面积 …………………………………………………3 （五）人口………………………………………………………3 （六）交通………………………………………………………3 （七）发展………………………………………………………3 二、市场分析 …………………………………………………4 （一）区域项目分布 ……………………………………………4 （二）供给分析 …………………………………………………5 （三）成交分析 …………………………………………………9 （四）价格分析…………………………………………………11 （五）客群分析…………………………………………………12 三、典型项目分析……………………………………………13 一、区域概述 （一）区位 望京，紧挨丽都商圈-酒仙桥区域,临近燕莎-三元桥商圈、首都机场， （二）构成 望京 （三）功能定位 望京是以居住为主的多功能、综合性城市新区，北京最成熟的卫星城 （四）占地面积 望京总用地约14平方公里 （五）人口 望京规划总人口约30万人20.3万 （六）交通 望京紧邻机场高速路、京承高速，且与四、五环路围合，地铁１４、１５号线、城铁１３号、４号线均通往望京以南湖渠东路为南北交通横轴，以平行于机场路走向的内环干道为东西交通纵轴，向外设置了内环、中环、外环3个内部交通环路 （七）发展 随着望京商业配套、环境规划渐趋完善，以及望京电子城西区北扩2.76平方公里， 二、市场分析 （一）区域项目分布 注：橙色图片为区域暂时未放量项目，绿色图片为区域在售项目 区域目前在售项目八个，暂时未放量项目三个 （二）供给分析 在售项目规模 资料来源：3月下旬市场调研数据； 区域本季度在售项目总规模相对较大，区域市场供给大部分为项目后续开发放量 2、2008年第一季度望京区域在售及新批准预售住宅项目面积 资料来源：北京房地产交易网； 2008年第一季度望京区域在售住宅项目总面积约为24万,新批准预售住宅项目总面积约为7.2万。 3、供应量 资料来源：3月下旬市场调研数据； 注: 上述图表数据为2008年4月1日区域在售项目市场存量和潜在供应量 2008年4月1日区域在售项目市场存量约为10.4万平米，潜在供应量约为50万平米。因国风北京、东湖湾项目目前已接近准现房标准，预计此两项目将于2008年5、6月份开始放量，放量总量约为22万平米，远大于2008年4月1日区域在售项目市场存量10.4万平米，预计未来市场竞争将加剧。 4、产品形态 资料来源：3月下旬市场调研数据； 注: 上述图表为2008年4月1日区域在售项目市场存量产品类型和潜在项目供应产品类型在供应量方面的比例 2008年4月1日区域在售项目市场存量塔楼与板楼供应量比例为0.62比0.38;潜在项目供应塔楼与板楼供应量比例为0.15:0.85,板塔建筑类型供应比例将发生质变。结合2008年5、6月份国风北京、东湖湾项目将有可能入市，且二者均为纯板产品，预计未来市场竞争将集中于板楼产品。 5、主力户型面积 资料来源：3月下旬市场调研数据； 注: 上述图表为2008年4月1日区域在售项目市场存量主力户型面积区间和潜在项目主力户型面积区间在供应量方面的比例 2008年4月1日区域在售项目市场存量主力户型产品的面积区间集中在为90-200平米，总占比80%；其中90-120平米的户型占比20%，120-150平米的户型占比20%，150--200平米的户型占比37%；其中150平米以上面积区间占比40%。 潜在项目主力户型产品的面积区间集中在90-200平米以上，总占比87%；其中90-120平米的户型占比13%，120-150平米的户型占比19%，150--200平米的户型占比40%；200平米以上的户型占比15%；其中150平米平米以上面积区间占比55%。 区域项目主力户型面积区间趋于稳定，且区域未来市场供给以150平米以上的大户型产品为主。 区域供给以大户型产品为主原因如下： 一、区域客群层次相对较高，对居住的舒适度要求较高，大户型产品正好契合这种需求； 二、随着区域逐渐成熟及世界大型企业不断进驻本区域，区域高端人群不断扩大，在产品需求量和需求品质上渐倾向于大户型产品； 三、区域未来无新土地供应，土地稀缺性彰显，大户型产品更显稀缺； 四、区域开发商看好大户型产品的利润回报率，在所开发项目中增大了大面积