中海地产苏州市湖滨在一号二期产品定位提报.pptVIP

一期市场反馈意见 1、中海会客户意向房号分布 客户偏好： 花园朝向----南向；面积区间----190~280m2 ；产品类别----亲地住宅 不同收入客层的物业意向（问卷调查） 2、来访客户面积区间 户型面积控制——客群层次划分（问卷调查） 3、客户来源与市场竞争 客户身份（问卷调查） 4、一期反应的两个主要问题 花园朝向 客厅尺度 产品细节补充调研 1、花园 2、露台 3、停车 4、地下室 5、双主卧 6、卧室楼层安排 7、卧室数量 8、产品综合建议 1、花园面积 1、花园朝向 2、露台 2、露台面积 3、停车数量 3、停车方式 3、目前市场采用的停车方式 4、地下室 4、地下室用途 4、地下室面积 4、地下室层高 5、双主卧 6、老人房楼层设置 6、儿童房楼层设置 6、主人房楼层设置 7、卧室数量 7、家庭人口与卧室数量 8、产品意向综合 竞争区域代表性产品 1、园区——半岛华府 1、园区——枫情水岸 1、市区——庭园 1、吴中——开元碧水湾 1、沧浪新城——博雅苑 同区楼盘——天亚水景城 2、产品价值评判——花园 2、产品价值评判——停车 2、产品价值评判——地下室 2、产品价值评判——空间尺度 3、产品借鉴 概念方案比较 1、产品适应性 合院质素 2、产品经济性 产品经济性 最初方案经济测评（二期占地按74774m2） 营销建议 苏州别墅市场在较长一段时间内都将处于供大于求的态势。一方面是前阶段土地出让量过大，另一方面是城市居民实际收入水平提高缓慢，导致需求有限； 中海地产的品牌形象在销售期给项目的支撑作用还十分有限； 产品创新是突破市场的唯一出路，其前提是——更好的满足客户的需求，提供高于市场平均水平的性价比； 更经济的利用空间，不要让客户觉得浪费；更经济的控制成本，产品档次与客户实力相当，不盲目拔高； 从方案的适应性、经济性和市场竞争的角度看，建议走合院方向。 我们选取经济别墅五个主要区域的标志性楼盘进行深入的产品研究 半岛华府 枫情水岸 庭园 博雅苑 开元碧水湾 园区 古城区 沧浪新城 吴中 区域 代表楼盘 产品特性 半地下车库 地上户内停车库 集中大型地下车库 组团集中地下车库 半地下车库 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称 基本情况 主力户型 销售价格 销售速度 主力客户 产品特征 中海.半岛华府 总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业类型为4－6联排及双拼，共156套 主力联排户型面积238-260平米 均价超过9000元/平米（含地下室面积），不含地下室面积均价超过1.1万元/平米 极快，创造市场奇迹，在7、8月份苏州全市别墅销售不超过60套的情况下，半岛华府9月17日第一批推出66套，开盘即销售61套 苏州私营业主，园区高管等 花园南向与北向各半，面积约50平米 地上停车位与私家半地下停车位结合（每户一个半地下车位），其余地上停车位解决 半地下室层高2.8米，舒适性较强，面积约80～100平米 7.8米的客厅大开间，大露台设计 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称 基本情况 主力户型 销售价格 销售速度 主力客户 产品特征 栖霞.枫情水岸 占地面积152000平米，建筑面积275000平米，容积率1.8。其中叠加别墅88套 叠加别墅主力户型面积220平米 单价8000－10000元/平米 起价170万元/套，最高价240万元/套，均价约200万元/套 销售速度较慢，销售单价略有下降 苏州私营业主，园区高管等 优：大开间，小进深，南向通风采光极佳 一、二层户型送花园面积超过100平米；三、四层户型送屋顶花园面积 无地下室，地上室内停车位（计入建筑面积） 超大入户露台与客厅相连 劣：三、四层户型楼道过长，影响品质较大，总价约低20余万元 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004