永信房地产滨江国际城项目可研分析报告.doc

第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目基本概况 项目名称：滨江国际城房地产开发项目 建设单位：泰兴市永信房地产开发有限公司 法人代表：李明 建设地址：滨江镇丰产路南侧、福泰路西侧 规划用地：66667平方米 建筑面积（计容）：132993.8平方米 建筑密度：27.9% 容积率：1.995 绿地率：30% 主要建设内容：本项目主要建设2幢32F（底层为商业）、2幢21F、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅、1幢3F多层商业用房，同步配套建设物业管理用房、配电用房、垃圾收集、公厕、等附属用房，并建设道路、绿化、供电、燃气等配套工程。计容总建筑面积132993.8平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，商业用房建筑面积6500平方米；配套公建建筑面积2760平方米，不计容建筑面积29893.41平方米。 投资规模：本项目总投资估算55341万元，其中：土地费用14832万元、前期工程费2884万元、建安工程费25537万元、工程配套费4293万元、预备费295万元、建设期贷款利息7500万元。本项目预计销售收入85207万元，管理费及销售费用1730万元，上缴税金及附加6763万元，总成本费用63834万元，可实现税后利润16030万元。 第二节 项目申报单位概况 泰兴市永信房地产开发有限公司(以下简称该公司)成立于2011年4月6日，注册地址：泰兴经济开发区福泰路1号502—508室，注册资本：5000万元。公司经营范围：许可经营项目——房地产开发经营；一般经营项目——房地产信息咨询服务、物业管理；拟申请房地产开发资质贰级，公司经营期限30年（2011年4月6日—2031年4月5日）。公司现有各类管理人员约28名，公司领导层为从事多年房地产开发经营的专业人士，专业知识结构合理，工作经验丰富。 2011年2月，我公司通过挂牌竞标方式取得了TX2011—01幅滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧地块的国有土地使用权，土地出让面积为66667平方米，国有土地使用权出让合同编号为“3212832011CR0021”，小区暂定名：滨江国际城，用途为商业、住宅用地，使用年限为商业用地份额40年、住宅用地份额70年。 第三节 项目概况 一、拟建项目建设背景 在沿江开发战略的规划指引下，泰兴市已经成为了投资兴业的一方热土，在过去的几年时间里，产业集聚、项目落户和城市建设进程的不断加快和房地产开发的兴起，农村和外来人口正逐步向城区迁移，为泰兴市房地产产业发展提供了良好的契机。泰兴经济开发区（滨江镇）作为我市经济发展的先行区，工业发展突飞猛进，正逐渐向千亿元园区迈进。园区管委会主要负责人审时度势，在加速推进农民集中安置区的同时，加推100亩土地上市，以形成不同类型的房源，供区内居民选择。 泰兴市作为三线城市，根据一季度房屋销售情况分析，房价成交均价依旧相对平稳，为泰兴市的房地产开发企业提供了较好的机遇。本项目位于泰兴市滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧，位于泰兴经济开发区企业集中区北侧、滨江实验中学南侧，项目土地已经获得国有土地使用权，在新一轮城市建设的推动下，项目已具备开工建设条件。 二、主要建设内容及规模 1、主要建设内容及规模 根据投资方提供的平面布置图,本项目总用地面积66667平方米，总建筑面积162887.21平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，商业用房建筑面积6500平方米，物管用房、公厕、配电房等2760平方米，地下室建筑面积29893.41平方米。 本项目建设2幢32F底层为商业的高层住宅、2幢21F高层住宅、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅和1幢3F低层商业用房；福泰路与文化路交叉口西北角设置1000平米对外开放城市街头绿地。同步配套建设物管用房、配电用房、垃圾收集、公厕等附属用房，并建设道路、绿化、供电、供水、燃气等配套工程。本项目分二期工程实施，其中一期工程为地块北侧，建设高层住宅，二期工程为地块南侧，建设低层和商业用房。 2、本项目的主要经济技术指标见下表 主要经济技术指标 序号 指 标 单位 数量 规划指标要求 备注 1 规划总用地面积 ㎡ 66667 66667 2 建筑总面积（计容） ㎡ 132993.8 ＜133334 2.1 高层住宅建筑面积 ㎡ 93548.3 2.2 商业用房建筑面积 ㎡ 6500 ≤6500 2.3 低层用房建筑面积 ㎡ 30185.5 3 不计容建筑面积 ㎡ 29893.41 3.1 地下室面积 ㎡ 29893.41 4 建筑密度 % 27.9 ≤28% 5 容积率 1.995 ＜1.999 6 绿地率 % 30 ≥30% 7 机