同策2011年上海朗诗在虹桥绿郡项目营销策略汇报第三部分.ppt

第五阶段（开盘后-12月）：主题持续经营;第一阶段（10-11月）：主题品牌造势;第一阶段—话题炒作：120知名人士讲述其“生命终极奢侈”的故事 目的：以话题炒作和名人效应入手，引发社会共同关注；以事件活动开始，扩大传播覆盖面。;;第二阶段（11-12月底）：主题品牌升温;第二阶段：“绿色低碳大使”代言人评选，签约仪式，发布绿色行动宣言 目的：通过活动最大化引发社会公众对项目的关注，借助活动实现目标客户的高端跨界联想，提升项目绿色住宅形象认可，实现客户资源开发。;第三阶段（明年1月-2月底）：主题品牌渗透;第三阶段：朗诗第二带绿色人居发布会暨上海人居体验中心启动仪式 目的：以名人效应和平台搭建为契机，建立起朗诗在上海高端市场的口碑度和互动效应，启动客户资源的开发和积累。;第四阶段（12年3月-开盘前）：主题项目渗透;活动时间：3月初 邀请人员：政府官员、各行业协会和各地商会代表、社会名流、意向客户、媒体人员 活动地点：项目现场 活动内容：主题酒会活动，进行项目产品说明，并正式开启现场接待和体验区;活动时间：十月初 邀请人员：已购客户、意向客户、社会名人、媒体人员 活动内容：以宴会形式进行，当场进行环保慈善捐款，所捐助的款项捐给绿色环保机构。 活动地点：人居馆/五星级酒店;● 思维—企划演绎;推案策略; 约2万方体量，含两类产品线，如何做推案的产品搭配与节奏控制以最终实现安全稳定去化，且在该前提下创造利润的最大化？;策略一：少量多批的推案原则，始终保持“热销”、“热点”的销售态势； 策略二：相对优势产品平价入市确保销售安全，结合销控原则逐步实现价格成长； 策略三：每批次搭配丰富产品组合，充分借助产品挤压策略，实现销售速度与利润的双赢； 策略四：充分的蓄客与续销周期，开盘时实现长蓄短爆，续销时实现利润最大；;;综合考虑：景观、朝向、户型 及面积等因素;策略1 少量多批;第一次推案;第二次推案;;价格策略;策略一：相对优势产品平价入市确保销售安全； 策略二：销售可控前提下，不断通过收缩折扣与放缓速度相结合来试探价格弹性空间； 策略三：每批房源需明确辅推户型与辅推楼层，强化两者之间性价比差异，形成有效销售促动力；;策略1 平价入市;;低楼层;;;蓄客策略;政策压力 来源于目前宏观政策对于高总价、二次改善产品的购买限制，为蓄客难度增加不少 ;;位于江宁路358号的同策汇置业中心，占据市中心黄金地段，150平米精致展示空间，为各项目提供多维展示手段，临街大面积广告位、电子互动触控屏、项目体验、专业置业顾问一对一房务服务……更有常态专题讲座，为各项目销售助力。;“高端不动产4S购房体验馆” ;辐射范围： 朗诗第二代人居馆：中山公园、天山地区 华屋会古北店：古北虹桥地区 同策汇展厅：南京西路、人民广场 实现上海市区高端客户全覆盖，极大扩大品牌影响力 及项目蓄客全面性;同策来人导入策略确认——6确认;;区域渗透;针对地缘性，地毯式寻找区域内未被限购的改善客户或介绍客户;龙之梦;常规数据库;医院医师; 针对朗诗项目，我司将整合同策在上海市中心高端物业、总价千万以上别墅项目客户资源。 市中心高端物业方面，同策代理了浦东世纪花园、博览汇广场、静安紫苑、汇景天地、豪景苑等多个项目，共积累客户20304组；总价千万以上别墅项目方面，同策代理了传说九九、圣德庄园、观庭、天马高尔夫别墅、森林溪谷、梵高、夏宫、东郊紫园等多个高端别墅项目，共积累客户16079组，两者合计共36528组。具体见下表：;服务; 贴身服务，感动客户; 保持每个周末都有一场客户主题活动（典型案例：瑞虹新城）;销售说辞;锁客策略;媒体预算;项目总销金额约为15-16亿元，考虑本案的高端定位以及对于朗诗集团品牌的重要意义，建议预算以1.0-1.2%提取，以下预算以1800万元(未含样板段的包装/售楼处/展示中心)测算 营销投入成本：共计1800万，以下为包含内容以及分配： 现场表现===============100万 含模型、效果图、logo墙、裱板、精神堡垒、围墙 销售道具===============150万 CF广告、简易楼书、精装概念书、折页、房型单片、DM 、VI(信封、信纸、名片、包袋) 户外广告=============== 550万 户外高炮（2块，1年含灯光） 、广告牌、引导旗、横幅、灯箱… 纯媒体=================500万 报纸、杂志、电视广告、电视栏目、网络、渠道… 展会及公关活动=========300万 含展会、巡展、SP活动、EVENT事件行销… 机动预算200万=========200万;同策案场—执行服务体系标准;;;;礼宾服务系统 ;;案场;;5 种监管直达;5 种监管直达 -监管频次;;工