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玉林苗园路项目 可行性研究报告 二O年…………………………………………………………………3 1、项目概况…………………………………………………………………3 2、项目公司…………………………………………………………………4 市场分析与预测…………………………………………………………4 项目定位分析与优劣势分析……………………………………………6 商业定位策略……………………………………………………………6 投资估算…………………………………………………………………10 销售收入估算及资金回笼时间计划……………………………………10 结论………………………………………………………………………11 项目概况 项目概况 市场分析与预测 2014年，对市房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。20年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得冷清，放量，空置面积，供需矛盾日渐突出。 1162.09万平米，同比下降2.83%；新开工面积为240.95万平米，同比增长0.87%；房屋竣工面积为156.48万平米，同比下降5.75%；批准预售面积为211.96万平米，同比下降45.61%；商品房销售面积为294.34万平米，同比增长7.07%。此外，2013年1-12月玉林市商品房销售额为100.04亿元，同比增长12.04%；住宅销售套数21212套，同比增长16.13%。 玉林市2013年1-12月房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积表（万平米） 指标名称 合计 住宅 办公楼 商业营业用房 其他房屋 2013年房屋施工面积 1162.09 965.68 11.20 104.17 81.03 2012年房屋施工面积 1130.09 944.19 9.34 107.70 68.85 同比增长/下降（%） 2.83 2.28 ------ ------ 2013年新开工面积 240.95 200.38 2.91 16.78 20.89 2012年新开工面积 238.87 170.39 7.25 41.85 19.38 同比增长/下降（%） 0.87 17.60 ------ ------ 2013年房屋竣工面积 156.48 128.87 3.50 13.96 10.15 2012年房屋竣工面积 166.02 135.84 1.05 23.78 5.34 同比增长/下降（%） -5.75 -5.13 ------ ------ （注：数据来源：玉林市统计局） 出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。主要是产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。 项目定位分析与优劣势分析 项目位于城市核心区域，区位价值较高。 区域是玉林市传统的商贸繁华区，该区域目前已有：大润发超市、玉林中药港市场等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。 本案主塔楼拟建高达18层的商务酒店，这是本案营销的独有优势。 CBD的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。 依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大 本案作为一个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起一个整合的形象。 项目临苗园路，处于江南商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的开展。 塔楼作为酒店、写字楼，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。 当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了一定的负面影响。 （三）项目机会 苗园路处于火车站商圈与江南商圈中间地带，周边尚无大型商业配套，对招商工作的开展有促进作用。 区域内大型住宅楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观，为本案商业带来机遇。 盛世江南、华商国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。 本案区域是玉林市规划的重点区域，商务休闲氛围浓厚。 （四）项目威胁 玉林市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限、商业企业资源有限的情况下，商业物业对消费者、商业企业的争夺日趋白热化。 四、商业定位策略 1、商业裙楼及商业街的意义 ——利润的重要来源 ——项目增值举措 ——展示价值 四大公共