美国不动产登记法上的善意购买人和优先权规则.docVIP

美国不动产登记法上的善意购买人与优先权规则 陈永强 杭州师范大学法学院 副教授 　　　　关键词: 不动产/善意购买人/优先权/登记 　　内容提要: 美国法上，登记不是所有权移转的要件，但登记法确立了优先权规则，提供了保护交易安全的基本原理。优先权规则在于解决自同一出让人处获得转让书的二个接续的受让人之间的权利优先性问题。如果次购买人是善意的、支付价值的、不知先前未登记权利的购买人，那么他将受到登记法的保护，其取得的权利可以对抗第一购买人。 　　不动产登记制度是物权法的重要组成部分，在物权立法中占据重要地位。不动产物权变动涉及静态所有权人的利益保护和动态交易安全的保护，而登记制度是对交易安全提供保护的一项制度基础。不动产买卖中，什么样的交易第三人受登记法的保护，是物权立法所要解决的一个重大课题。各国的不动产法均设有保护交易第三人的一般法律规则。 　　美国的不动产登记体系极端多元化，各州都有自己的登记法，而且几乎没有二个州的登记法是完全相同的。总体上，美国存在两套不动产登记体系：一是公共图书馆型的不动产登记系统(recording systems)，这种登记体系旨在将所有的不动产转让文件归档，并向当事人提供查询和检索，登记并不决定当事人之间的权利，结论由当事人自己做出判断。这一体系又可以分为三种类型：1、竞赛型登记法(race act);2、通知型登记法(notice act);3、通