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阳光家园项目 可行性研究报告 江西XXXX房地产开发有限公司 2012年10月12日 阳光家园项目可行性研究报---------------------------------------------------------------------------------------------- 第一章 南昌房地产市场简析 一、南昌市房地产市场概况 1、市场概况 2001年以来，南昌房地产市场是快速发展的阶段。是急剧变化的市场。主要表现有以下几方面：地产开发热点地区格局重新划分；市场集约化程度大大提高，新盘、大盘、特色楼盘大量涌现；房地产价格涨势强劲；个人购买住宅成为置业主流；异地发展商和策划代理公司抢滩南昌。 2、南昌市总体销售情况概述 （1）开发数据 南昌市自1998年开始，施工面积，竣工面积，销售面积逐年增加，平均增幅25%以上。最新统计资料表明：2001年南昌市全年施工量280万平方米（与2000年持平），竣工量120万平方米，商品房成交量：10000余套，约105万平方米，同比增长14%，成交金额20亿元，同比增长25%。这表明南昌楼市呈高速增长势头。 （2）住宅价格 市中心片区的售价最高，均价为2800元/平方米，昌北片区的价格最低，均价为1300元/平方米；京东片区为1500元/平方米；青山湖为1400元/平方米；朝阳洲为2300元/平方米；城东为1800/平方米。2002年前三季度市场均价为1900元/平方米。 南昌县多层住宅的售价水平在1200元/平方米以下。如南昌县城边的莲花小区每平方米售价为1000元左右。目前南昌市房地产业受土地供应、城市总体规划影响，城市中心区开发项目较少，上市物业多集中在城市西部及东部两大热点区域，并在示来相当长一段时间内主导市场。 二、房地产市场供应特征 2002年前三季度住宅市场呈现以下特征： 1、整体市场继续保持增长态势，开发量、竣工量、销售面积和销售价格均有不同程度的增长。 2、三房二厅是市场的主力供应户型 3、多层住宅市场受宠，高层住宅相对难以消化 4、开始重视物业管理 三、房地产市场未来发展走势 1、基本面向好 从销售数据来看，南昌市商品房成旺盛销售执着和价格指数涨幅屡创历史新高。未来将沿着这一势头继续发展。 2、周边区域渐成开发热点 自然条件优越的“三湖一洲一滩”（青山湖，象湖，艾溪湖，朝阳洲，红谷滩）地块将成为开发的重点区域。 3、市场进入大盘时代，后市压力增加 目前近370万平方米左右的总量计划在今、明、后年内陆续供应上市，对后市将形成较大压力。多个著名开发商在建或筹备中的，开发量均在数十万平方米的大型项目，将给南昌市地产市场带来新一轮的大盘竞争。 4、竞争焦点多元化 2003年市场竞争焦点将会由价格、地段之战步入更激烈、更全面的环境、功能和品牌之战，发展商逐步采用整合营销作为新行销思路。 5、多层物业仍主导未来市场 根据调查，消费者选择多层占76.2%，高层的占16.9%，别墅的占6.9%。 6、中等价位中等户型物业挑战市场 三房两厅两卫一厨双阳台约100—200平方米将成为市场消费主力户型。 7、住宅消费热度更甚 通过地产顾问公司对南昌市城镇居民抽样调查显示，有10%的家庭打算在一年内购房。 8、消费者日趋成熟和理性 南昌房地产市场已初步进入买方市场，消费者不仅关心价格和地段，更关注居住环境、小区配套和物业管理。 第二章 项目区位分析 一、项目基本情况 （一）、区位、交通 本项目位于南昌市南昌县小蓝乡境内。西临迎宾大道，北临振兴路，距南昌市中区繁华位置约10公里。 从区域来看，本项目位于南昌市青云谱区与南昌县的交界处。项目周边待开发或正在开发的科技园区及工业园区。目前本区域内人气不足。 交通方面，本项目西临迎宾大道，自驾车方便易行。项目门前公交线路有3路、20路等，紧邻地块北边有规划的公交总站，将来会有多条公交线路通往全市任何地方，区域内人气将逐渐变旺。 （二）、项目地形概况 地块边线较规则。局部原为深达10余米的水塘，现一基本被回填平整。项目西部仍有约30亩水塘，另有部分区域有数米深的取土坑。 本项目目前工程进度为土地平整施工阶段。 （三）、周边环境 1、区域环境 项目周边分布着大量待开发空地，环境较为杂乱，档次不高。但地块本身相对独立。项目北边约1公里有江铃集团，地块南边500米处有汇仁集团和洪城汽配大市场。 2、景观环境 本项目位于迎宾大道中段，此处属于平原地带，无明显的自然景观可借。 3、空气与噪音环境 本项目靠迎宾大道和北段公交车站部分的空气与噪音环境较差。但由于本项目地块规模大，有条件独立规划出不受大气污染的良好社区。 （四）周边可比物业 本项目附近无可比之住宅项目。南昌县城城区边上5万平方米多层住宅项目，售价约800—1100元/平方米