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谨呈：江西高新能源开发有限公司 金域名都SOHO营销总纲 二00七年八月 目 录 南昌地产新政解读……………………………………………………………………………… 3 南昌小户型市场分析…………………………………………………………………………… 6 项目分析………………………………………………………………………………………… 9 小户型客户群体分析…………………………………………………………………………… 15 项目定位………………………………………………………………………………………… 21 项目营销推广策略……………………………………………………………………………… 26 南昌地产新政解读 最近新出台的商品房预销售管理办法摘要（摘自南昌市人民政府办公厅洪府厅发【2007】119号印发《关于开展房地产市场依法整治工作、规范房地产市场行为的实施意见》的通知，以下均简称为通知一；南昌市房产管理局、南昌市工商行政管理局洪房字【2007】49号关于进一步规范我市商品房预销售行为的通知，以下简称为通知2） 一、（通知1第十条）统一全市商品房预售形象进度要求。在全市范围内，开发企业申请《商品房预售许可证》时，多层结构的房屋必须建到四层以上（四层以下的必须全部封顶）；小高层、高层结构的房屋必须完成主题结构二分之一以上； 解读：本项目一直遵守此条款，此条款对本项目基本无影响，对部分违规企业将造成一定影响，在一定时间段内，会减少一部分市场供应量，反而在一定程度上刺激市场需求。 二、（通知2第一条）未取得商品房预售许可证的开发项目，开发企业、销售代理机构和媒体均不得发布有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容商品房预售广告； 解读：今年新增小户型开发项目较多，特别是本项目周边几个小户型项目，原订开盘时间都和本项目较接近，他们基本上在此前都未取得预售许可证，此条款的颁布与实施严格限制了他们的宣传推广，严重影响到他们的客户积累；而本项目已有10、11号楼预售许可证，可利用此条款颁布实施机会，利用已有的预售许可证，在他们之前积极发动宣传攻势，争取更多客户群，对其进行有效客户拦截。 三、（通知2第二条）开发项目未取得商品房预售许可证之前，开发企业或销售代理机构不得以排号、定房、内部认购或以办理VIP卡等形式收取任何预付款性质的费用； 解读：针对此条，可采取两种方式相应对：方式1、在取得预售许可证以前，可采取“在指定银行（如兴业银行或中行某特定营业网点）存1—3个月定期存单（存2万元），获购房礼券方式（可获得6000元购房优惠）对上门客户进行积累和有效甄别；方式2、在取得预售许可证之后，对上门登记客户即时发放VIP卡，进行认筹，集中开盘。 1．5．（通知2第四条）商品住宅项目自取得预售许可证之日起10日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。“南昌市房地产信息网”中公示的待售房源，房地产开发企业不得无故拒售；房地产开发项目取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放VIP卡或其它预购凭证的数量不得超过可售房源的数量； 解读：获预售许可证10日内开盘主要是为限制所谓的“捂盘惜售”，在一定程度上也限制了我项目13或14号楼每栋楼体进行分期分批推出的可能。针对此条，我项目应充分利用已有预售许可证的有利条件，提前进行市场推广，稍延后取得14号楼预售许可证的方法，在一定时间段内争取更多的有效客户积累时间；在销控上，对14号楼所售房源采取多频小幅调价技术手段进行销售节奏控制。由于我项目此次推出单位较多，开发企业或销售代理机构发放VIP卡或其它预购凭证的数量不得超过可售房源的数量的限制要求对本项目影响不大。 南昌小户型市场分析 南昌代表性小户型一览 项目名称 位置 体量 销售面积 均价 装修标准 入市时间 销售状况 天佑国际公寓 解放西路26号 1栋16层 112套，60－70平 5300 毛坯 在售 80％以上 精英汇 北京东路1462号2栋6层公寓楼 套 预计2007年5、6月左右对外销售 洪城路与月池路交汇处 解放西路天佑对面 3栋公寓 900多套 6500 带装修 预计十一开盘 —— 世纪风情 北京东路1588号 3栋高层 46—66平方 3600 毛坯 06．8 90％以上 卓品骄阳 抚生路高专旁 4栋高层 100套左右 4200 毛坯 06．8 95％以上 海航.白金汇 南昌红谷滩中心区红谷大道 20000㎡ 384套 38—92平方 6000 精装修 07．8．10 当日推出116套销售率100% 经纬府邸 四经路与五纬路交汇处 2栋 共592户，30多平 5000-5300 毛坯 07年4月下旬 90％ 尚东大道 北京东路高新大道 2栋15层 51平方，剩11套 3800 毛坯